A. Haus verkaufen

Inhaltsverzeichnis:

Einleitung

1. Pimp Up My House
2. Vermarktungsstrategie Ihrer Immobilie
3. Mediation
4. Angelegenheiten die vor dem Immobilienverkauf geklärt werden sollten

a) Wer ist alles Eigentümer und entscheiden beim Verkauf der Immobilie?

b) Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

c) Was bedeutet die Spekulationsfrist (auch für Erben)?

d) Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

e) Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

I) Grundbuchauszug

II) Energieausweis

III) Grundriss

IV) Baupläne

V) Reparaturrechnungen

VI) Versicherungspolicen

VII) Teilungserklärung

VIII) Mietverträge

f) Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

g) Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

1. Immobilienmarkt in Deutschland

a)    Der Faktor Arbeitszeit auf dem Immobilienmarkt

1. Preisstrategien beim Verkauf eines Hauses

a) Die Preisfindung durch Verhandlungen

b) Der geteilte Verkaufspreis

c) Der Mindestpreis als Vorgabe

d) Das Bieterverfahren

e) Die Versteigerung

Einleitung

Immobilie vorbereiten für den Verkauf!

Wir betrachten jede Immobilie individuell und führen vor dem Verkauf meistens eine Markt- oder Teilmarktanalyse durch. Danach ermitteln wir die Zielgruppen für die Immobilie zur Vermarktung. Dabei müssen wir aber flexibel bleiben und nicht stereotyp vorgehen. Hätten wir z.B. bei einer Lagerhalle im Bereich Gewerbe nur die eine Zielgruppe der Logistikunternehmen im Blick gehabt, dann hätten wir länger für den Verkauf gebraucht. Wir haben darüber hinaus nämlich Zielgruppen angesprochen, die für diese Objektart eigentlich nicht passen. Entscheidend ist die Nutzung der Kunden. Die muss natürlich mit dem Bau- und Planungsrecht kompatibel sein, sprich, dem Bebauungsplan gemäß der Baunutzungsverordnung. Das gilt es natürlich vorher abzuklären. Letztendlich hat eine religiöse Gruppierung die Immobilie erworben, die dort ihre Zusammenkünfte abhalten wollten. Das funktioniert natürlich nicht bei allen Immobilien. Deshalb betrachten wir vor der Vermarktung alle Aspekte genauer und entwickeln dann mehrere Strategien zur Umsetzung.

Haben Sie einmal den Entschluss gefasst, Ihr Haus zu verkaufen, dann ist es sinnvoll, Schritt für Schritt vorzugehen. Wir geben Ihnen hier einen Überblick über die notwendigen Aufgaben und Kenntnisse beim Immobilienverkauf.

1. Unterlagen zusammenstellen für den Hausverkauf

In Zeiten der Digitalisierung ist es trotzdem (noch) notwendig, Verkaufsunterlagen in Papierform bereitzustellen, aber auch im Dateiformat (PDF) oder in der Cloud.

Diese Unterlagen werden möglicherweise beim Verkauf Ihres Hauses benötigt:

✔   Abgeschlossenheitsbescheinigung: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig

✔   Aufteilungsplan: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig

✔   Lageplan, Flurkarte als Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Fachbereich für Vermessung und Geoinformation)

✔   Baubeschreibung des Bauträgers im Falle eines Ein- oder Mehrfamilienhauses und Ausstattungsübersicht hinsichtlich der Innenausstattung

✔   Bauanträge und Baugenehmigungen für Veränderungen/Umbauten an der Immobilie (damit es für den Kaufinteressenten keine Überraschung gibt und er die Umbauten wieder Rückbauen muss, wenn keine Baugenehmigung dafür vorliegt)

✔   Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Form eines oder mehrerer Baulastenblätter

✔   Auszug aus dem Altlastenkataster

✔   Energieausweis: Umweltbewusstsein wird immer ausgeprägter und führt dazu, dass der Energieausweis immer bedeutsamer für Interessenten und Nutzer wird. Außerdem ist er seit der Energieeinsparverordnung 2014 gesetzlich vorgeschrieben.

Zwingend sind diese Angaben im Exposé und in Immobilienanzeigen:

✔   Baujahr der Immobilie

✔   Primärenergiebedarf = Wieviel Energie benötigt die Immobilie? Was fließt in die Immobilie hinein?

✔   Endenergiebedarf = Dieser Wert gibt den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie an. Er ist also der Wert mit der größeren Aussagekraft.

✔   Energieverbrauchskennwert = Dieser Wert umfasst die Verbrauchswerte der vergangenen 3 Jahre.

Viele Interessenten von Immobilien wollen auch die letzte Energiekostenabrechnung für Gas, Fernwärme oder Heizöl sehen. Deshalb empfiehlt es sich als Hausverkäufer auch diese Abrechnung vorzulegen.

✔   Grundbuchauszug und ggfls. Grundstücksnummern (bei Neubauten)

✔   Grundrisse aller Geschosse eines Hauses und Nebengebäudes/Garage

✔   Wohnflächenberechnung

✔   Bruttogrundflächen = BGF-Vereinfacht berechnet sich die BGF als Wohnfläche + 20 % für Mauerwerk, Dämmung, Fassade + Nebengebäude (Länge x Breite) + Fläche Garagen (ebenfalls Länge x Breite)

✔   Kaufvertrag vom Bauträger

✔   Rechnungen und Wartungsprotokolle

✔   Gebäudeversicherung

✔   Brandschutzversicherung

✔   Fotos vom Objekt

Anhand der Aufzählung wird deutlich, dass vor dem Verkauf doch einige Unterlagen zusammengestellt werden müssen. Dies dient natürlich zuallererst dem Informationsbedarf der Kaufinteressenten Ihrer Immobilie und erleichtert deren Entscheidung. Es können noch weitere Unterlagen über Heizkomponenten oder andere technische Ausstattungen des Hauses/der Immobilie dazukommen. Denn wer eine Immobilie kauft, kauft jede Menge Technik mit. Die wenigsten sind fachlich informiert und auf diese Unterlagen/Informationen angewiesen. Dabei hilft es, wenn Sie Wartungsprotokolle für Wärme- und Wasserversorgung, Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen von Heizung, Dach, Dämmung, Fenstern und Boden bzw. von Räumen wie Bad, Küche etc. bereithalten. Dies überzeugt jeden potenziellen Käufer und macht deutlich, dass Sie als Verkäufer nichts zu verbergen haben. Transparenz überzeugt nun mal viele potenzielle Käufer, da diese Investition für die meisten Menschen wohl nur ein- bis zweimal im Leben getätigt wird. Dabei muss alles wohl überlegt sein. Diese umfangreichen Unterlagen unterstützen die Meinungsbildung der Interessenten der Immobilie. Wir raten unseren Kunden, die mit uns ihre Immobilie verkaufen wollen, bei der Unterlagenbeschaffung sehr gewissenhaft und akribisch vorzugehen.

Tipp: Wer seine potenziellen Interessenten besonders positiv überraschen will, der legt alle Betriebs- und Gebrauchsanleitungen der Haustechnik für den Kunden bereit. Bei Häusern mit Smart Home Ausstattung sollte dies in jedem Fall vollumfänglich geschehen.

Wir unterstützen Sie bei der Unterlagenbeschaffung für den Immobilienverkauf natürlich in vollem Umfang. Wir beantragen alle fehlenden Unterlagen kostenlos für Sie. Sie als Verkäufer müssen für alle Tätigkeiten, die wir für Sie erledigen, nichts bezahlen. Von der Wertermittlung der Immobilie, der Beschaffung der Unterlagen und Anfertigung von hochwertigen Bildern und Grundrissen, der Erstellung des Exposés und der komplexen Vermarktung, der Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, der Preisverhandlungen und dem Zuführen von Unterlagen für den Notar, bis zur Korrektur des Kaufpreisentwurfes und als Ansprechpartner für alle am Verkaufsprozess beteiligten Personen, zahlen Sie als Verkäufer in Berlin und Brandenburg mal rein gar nichts für die Dienstleistung eines Maklers! Das gilt allerdings nicht für ganz Deutschland. Die Höhe der Maklerprovision verteilt sich je nach Bundesland unterschiedlich. Ab 23.12.2020 wird die Provision deutschlandweit auf 50 % / 50 % für Käufer und Verkäufer gesetzlich geregelt. Ein Alleinauftrag von Verkäufern mit einer ausschließlichen Verkäuferprovision ist ebenso weiter möglich wie ein Suchauftrag des Käufers, der eine alleinige Provisionszahlung beinhaltet.

2.     Pimp Up My House

Vor der Vermarktung ist es hilfreich, einmal die Kundenbrille des potenziellen Käufers aufzusetzen, um aus dessen Sicht die Immobilie zu betrachten und möglicherweise zu verändern. Sie können auch einen Freund oder Bekannten hinzuziehen, der seine Einschätzung abgibt. So können etwaige Nachteile einer Immobilie/eines Hauses erkannt und behoben werden, damit der Kunde/Interessent keine Argumente für Preisnachlässe bekommt. Bevor das Objekt angeboten wird, empfiehlt es sich Garten und Fassade zu überprüfen. Dabei sollten vermooste und vertrocknete Stellen auf der Rasenfläche ausgebessert, das Laub entfernt, das Unkraut beseitigt, Fenster und Türrahmen gestrichen, herumliegende Gegenstände in Garten und Haus entfernt und verrottete Holzfassaden erneuert werden. Diese ersten Maßnahmen rücken die Immobilie gleich in ein etwas anderes Licht. Kleinere Arbeiten können von Ihnen selbst durchgeführt werden, größere sollten Sie dem Fachhandwerker überlassen. Im Inneren des Hauses ist mit gleicher Sorgfalt nach kleineren Schäden zu suchen, die es vor der Vermarktung der Immobilie zu beseitigen gilt. Bei etwas größeren Schäden oder Abnutzungen, wie veralteten Türen und Fenstern etc., können dann natürlich auch Preisabschläge in Kauf genommen werden, wenn sich eine Instandsetzung/Modernisierung nicht mehr lohnt. Aus unserer Sicht lohnt sich ein Reparatur- und Renovierungsaufwand aber allemal, da die Kosten dafür ja auf den Kaufpreis draufgeschlagen werden können. Bei der optimalen Präsentation Ihrer Immobilie kommt es darauf an, das Objekt im besten Licht erscheinen zu lassen. Im Rahmen des Home Staging können Immobilien so inszeniert werden, dass sie ein „Desire“, einen Wunsch zum Kauf und eine Vorstellung beim Käufer erweckt, diese Immobilie jetzt und in Zukunft gerne bewohnen oder vermieten zu wollen. Es können auch mit Lichteffekten und Strahlern bestimmte Ecken oder Dekor-Gegenstände angeleuchtet und effektvoll in Szene gesetzt werden. Um das Haus auch im Bereich der Ausstattung zu optimieren, können beim Home Staging Mietmöbel angeschafft werden, die dem vorher festgelegten Ziel entsprechen und sich mit großer Sicherheit bezahlt machen, indem sie einen höheren Verkaufspreis ermöglichen. Pflanzen und Dekorationen verfeinern das Raumbild der Immobilie und führen zur Entwicklung einer positiven Vorstellung beim Interessenten des Objektes.

3.     Vermarktungsstrategie der Immobilien

Wir bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihres Hauses an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie festgelegt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank. Die Suchkundenpflege wird bei uns großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. Wir bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner in unserem Netzwerk gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch neueste 360 Grad Rundgänge (Matterport, 3 D Animationen) oder Objektvisualisierungen, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen.

4.     Mediation

Da wir in unserem Unternehmen auch einen Mediator haben, sind wir bestens für Kaufpreisverhandlungen aufgestellt. Dabei spielt das rationale Vorgehen eine entscheidende Rolle. Unser Mediator sorgt dafür, dass die beiden Verhandlungsparteien, Käufer und Verkäufer, sich in die Situation des anderen besser hineinversetzen können. Die Preisgestaltung der Immobilie wird nach objektiven Kriterien, im Rahmen von verschieden Verfahren, siehe die Immobilienbewertung, durchgeführt. Diese rationale Vorgehensweise wird mithilfe von neuester Bewertungssoftware für Immobilien sichergestellt. Der subjektive Faktor bei einer Kaufentscheidung, die emotionale Seite, gibt aber oft den Ausschlag für den Verkauf. Man geht davon aus, dass in den überwiegenden Fällen der Kaufentscheidungen des Menschen die Emotion die Entscheidung trifft und der Verstand diese Entscheidung begründet. Der gute Makler ist also sowohl rational als auch emotional gut aufgestellt, um den Prozess der Immobilienvermittlung gut zu bewältigen. Wir können diese beiden Aspekte einer Kaufentscheidung bei einer Immobilientransaktion anbieten. Die emotionalen Kompetenzen haben wir durch diverse Fort- und Ausbildungen in unserem Unternehmen sehr gut entwickelt und nachgewiesen. Diese emphatischen Fähigkeiten sorgen dafür, dass wir potenzielle Interessenten einer Immobilie hinsichtlich Ihrer Bedarfe analysieren und erkennen. Dies bedeutet, dass wir ein Bedarfsprofil des Käufers erstellen können. Bei dieser Bedarfsanalyse stellen wir uns u.a. folgende Fragen:

✔   Ist er/sie eine korrekte Person oder eher Laisser-faire?

✔   Wie lange sucht er/sie schon nach einer Immobilie?

✔   Ist ein Jobwechsel oder familiäre Veränderungen der Grund für den Kauf?

✔   Macht er/sie einen streitbaren Eindruck?

✔   Wie dringend ist der Kauf für sie/ihn?

✔   Ist er/sie detailbewusst?

✔   Ist er/sie ein emotionaler oder rationaler Typ?

✔   Ist er/sie eher cholerisch oder gelassen?

✔   Welche Werte sind ihm/ihr wichtig?

✔   Hat er/sie einen Plan B?

Es ist für Sie als Verkäufer eines Hauses von Vorteil, wenn Sie die Interessen ihrer potenziellen Käufer kennen. Man kann Kaufinteressenten in zwei Gruppen einteilen. Es gibt also die aktiven Immobilieninteressenten, die konkret nach einer geeigneten Immobilie suchen und die eher passiven Interessenten. Diese sind weniger leicht zu identifizieren. Wenn an einem Objekt erkennbar ist, dass es zum Verkauf steht, z.B. durch ein Schild/Plakat etc., treten auch passive Interessenten in Erscheinung.

5.     Angelegenheiten die vor dem Immobilienverkauf geklärt werden sollten

Inhaltsverzeichnis:

a)    Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

b)    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

c)     Was bedeutet die Spekulationsfrist (auch für Erben)?

d)    Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

e)     Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

f)      Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

g)    Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

a)    Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist immer die Zustimmung des Miteigentümers notwendig. Sind Sie sich über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nicht ganz im Klaren, lohnt ein Blick in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie. Dort sind alle Rechte und Besitzstandverhältnisse eingetragen und meistens eine Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert worden ist. Die Grundschuld dient der Bank zur Sicherheit ihrer Eigenschaft als Gläubiger. Sind so die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie geklärt und besitzen Sie das Haus beispielsweise mit Ihrem Ehepartner, von dem Sie sich getrennt haben, jeweils zur Hälfte, das heißt jeder Ehepartner besitzt 50 % der Immobilie, dann müssen Sie mit dem Verkauf der Immobilie bis nach der Scheidung warten, wenn keine gemeinsamen Verkaufsabsichten bestehen. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers ein Verkauf erfolgen. Leider geschieht das meistens im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Dies ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung die, bei Uneinigkeit von getrennten Ehepartnern über den Verkauf der Immobilie, vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Meistens möchte ein Partner in der Immobilie verbleiben, der andere verkaufen. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in Form einer Immobilie, in teilbares Vermögen umzuwandeln. Damit wird die Immobilie zu Geld und kann auf die streitenden Parteien verteilt werden. Wenn einer der Miteigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung das Haus alleine besitzen möchte, muss er das höchste Gebot in der Versteigerung abgeben, um den Zuschlag zu bekommen. Man kann sich vorstellen, welche Verwerfungen in diesem Zusammenhang einer hochstrittigen Trennung vorkommen können. Zum Beispiel wird durch Bekannte eines der Besitzer der Immobilie das Gebot so weit in die Höhe getrieben, bis der andere Eigentümer, der gerne Alleineigentümer wäre, nicht mehr mithalten kann.

Besteht als Güterstand während der Ehe der Zugewinnausgleich (kein Ehevertrag = Vermögen während der Ehe wird zu gleichen Teilen aufgeteilt), dann tritt der § 1365 BGB ein. Das Gesetz kommt zur Anwendung, wenn dem nicht verkaufswilligen Eigentümer mehr als 90 % der Immobilie tatsächlich gehören. Dann kann die Teilungsversteigerung, laut Gesetz, nicht vor der Scheidung beantragt werden. Gehören dem nicht verkaufswilligen Eigentümer weniger als 90 % der Immobilie, dann findet der § 1365 BGB keine Anwendung. Wenn die Scheidung rechtskräftig ist, kann ein Miteigentümer alleine eine Teilungsversteigerung beantragen. Dieses Verfahren hat aber für beide Parteien eher Nachteile. Die Teilungsversteigerung wird meist vom zuständigen Amtsgericht im Zuständigkeitsbereich der Immobilie durchgeführt. Hierzu bestimmt das Gericht einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, der ein Gutachten über den Verkehrswert zum Stichtag erstellt. Die Immobilie wird in vielen Fällen unter dem Verkehrswert im Rahmen einer Teilungsversteigerung veräußert. Das Gericht darf erst einen Zuschlag während des 1. Termins in der Teilungsversteigerung bei einem Gebot von mindestens 50 % des Verkehrswerts erteilen. Das geringste Gebot ist also 50 % vom Verkehrswert. Falls ein 2. Termin notwendig wird, bestehen keine Grenze mehr. Manche Anwälte können für ihre Mandanten auch ein niedrigeres Gebot als die Hälfte des Verkehrswerts herausholen. Behaupten sie jedenfalls.

b)    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Alle an dem Verkaufsprozess beteiligten Personen haben ihre eigene Sicht auf die Immobilie. Wer kennt nicht die Bilder, die aus Sicht der Bank, der Steuerbehörde usw. eine Immobilie betrachten. So hat also auch ein potenzieller Käufer seine Vorstellung und Sichtweise über die Immobilie. Sie als Verkäufer, mithilfe eines Maklers, können die Fremdwahrnehmung Ihrer Immobilie durch Interessenten aber durchaus beeinflussen. Besitzen Sie ein Haus mit Garten, kann man den Immobilienverkauf auch im Sommer durchführen. Der Verkauf könnte im Sommer lukrativer sein, da kommt der Garten besser zur Geltung. Das kann zu einem Argument für den Wert der Immobilie werden. Weitere Vorteile für den Immobilienverkauf und somit im Fokus der Präsentation im Rahmen der Immobilienvermarktung sind ein ausgebauter Dachboden, eine Garage, eine neue Heizanlage oder eine neue Fassade. Die Karania Living GmbH bietet ihnen weitere wertvolle Tipps und Unterstützung zum Thema Home Staging.

c)     Was bedeutet die Spekulationsfrist und Gewerbesteuer (auch für Erben)?

Von einer Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie spricht man dann, wenn seit dem Kauf der Immobilie oder dem Bau der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Dann ist auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer, die eine spezielle Form der Einkommenssteuer ist, zu bezahlen. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor allerdings selbst genutzt, entfällt diese Spekulationssteuer für Sie. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie 3 Jahre selbst nutzen müssen, um nicht spekulationssteuerpflichtig zu werden. Dies ist auch möglich, wenn die Kinder des Eigentümers mietfrei in der Immobilie gewohnt haben, solange für sie noch Kindergeld erhalten wird. Ist das nicht der Fall, ist es von Vorteil, wenn Sie die Immobilie bis zum Ablauf der 10 Jahres Frist vermieten und erst dann verkaufen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann Sie das ebenfalls betreffen, nämlich dann, wenn der Erblasser das Haus/Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben hat. Dann ist ebenfalls Spekulationssteuer fällig. Haben Sie als Erbe die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten. Eine weitere Steuer kommt für Erben in Betracht: die Erbschaftssteuer. Ehepartner und Kinder haben bei der Erbschaftssteuer hohe Freibeträge. Ehepartner in Höhe von 500.000 € und Kinder 400.000 €. Erst wenn Sie die Immobilie nicht selbst 10 Jahre lang bewohnt und der Verkaufsgewinn diese Freibeträge übersteigt, dann sind Sie erbschaftssteuerpflichtig. Wird im Bereich der Gewerbeimmobilien das Objekt als Betriebsvermögen geführt, muss auch nach Ablauf der 10 Jahres Frist Einkommenssteuer vom Verkäufer bezahlt. Dabei können die Kosten der Immobilie wie Reparatur- und Renovierungsaufwand, Kosten für Gutachten oder die Erstellung eines Energieausweises auf Ihren Gewinn angerechnet werden. Das vermindert die Steuerlast auf den Gewinn.

d)    Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

Auf das Thema Erbschaft wurde ja schon im Rahmen der Steuerpflicht eingegangen. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung auf einem dafür vorgesehenen behördlichen Formular beim Grundbuchamt umgeschrieben werden. Ist das nicht vorhanden oder wurden Sie im Rahmen der Erbfolge zum Erben bestimmt, muss ein Erbschein vorgelegt werden, um eine Umschreibung für Sie als Erben der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Diesen Erbschein bekommen Sie beim Nachlassgericht, wenn die Eröffnung einer Nachlassangelegenheit auf der Basis eines Testaments des Erblassers erfolgt ist. Sie können den Erbschein beim Nachlassgericht auch beantragen, wenn Sie nicht der einzige Erbe sind. Dann wird automatisch vom Nachlassgericht veranlasst, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls ist die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt kostenlos.

e)    Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie diverse Unterlagen für die Kaufinteressenten vorlegen können. Bereits zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollten folgende Unterlagen vorliegen:

Inhaltsverzeichnis:

I)               Grundbuchauszug

II)             Energieausweis

III)            Grundriss

IV)           Baupläne

V)             Reparaturrechnungen

VI)           Versicherungspolicen

VII)          Teilungserklärung

VIII)        Mietverträge

I)               Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin-Brandenburg) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder den Makler bitten, dieses zu tun.

II)             Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, können wir gerne die Erstellung eines Energieausweises im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen.

III)            Zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie mit unserer Matterport-Kamera.

IV)           Baupläne beinhalten Angaben über den Verlauf der Kanalisation und den Standort von Kaminen. Ein Bauplan ermöglicht den allgemeinen Einblick vom Zustand des Objektes.

V)             Reparaturrechnungen dienen als Nachweis tatsächlich durchgeführter Reparaturen und sorgen für Transparenz und vor allem Vertrauen.

VI)           Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen können ebenfalls vorgelegt werden. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.

VII)          Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie bestehen. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist.

VIII)        Mietverträge zur Einsicht für die Kaufinteressenten sind nur dann notwendig, wenn die Immobilie als Kapitalanlage verkauft werden soll.

f)     Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. So sagt man zumindest. Als Verkäufer sollten Sie bestrebt sein, sich von den Mitbewerbern und vergleichbaren Angeboten zu unterscheiden. Die Unterschiede sollen deutlich wahrnehmbar sein. Die Immobilie sollte so angeboten werden, dass sie möglichst viele Interessenten erreicht. Dabei müsste die Zielgruppe der Immobilie ermittelt werden. Was ist das Außergewöhnliche und Einzigartige meiner Immobilie? Diese Fragestellung sollte im Vordergrund für Sie stehen, wenn Sie Ihr Haus/Wohnung verkaufen wollen. Die Erstellung eines Exposés ist natürlich unbedingt nötig. Das ist der erste Eindruck, den Sie einem Käufer von Ihrem Objekt geben. Ein gutes Exposé vermittelt in einer nachvollziehbaren, aufeinander aufgebauten Struktur, die Vorteile und Vorzüge der Immobilie. Ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, ist unabdingbare Notwendigkeit. Das ist zeitraubend und aufwändig und beginnt mit der Zusammenstellung der Informationen und Unterlagen, dem Formulieren des Textes, der Erstellung von Bildern und dem Gestalten des Exposés.

Wir von der Karania Living GmbH sind stets bemüht, Verbesserungen im Bereich der Exposé-Erstellung zu entwickeln.

Tipp der Karania Living GmbH: Den Immobilienverkauf kann man zusammengefasst in 4 Phasen einteilen.

✔   Vorbereitung

✔   Vermarktung

✔   Besichtigung

✔   Verhandlung

Deshalb sind Sie bei uns in den besten Händen, wenn es darum geht, den gesamten Immobilienverkauf aller aufgezählten Phasen und nicht nur die Interessentenauswahl zu organisieren und umzusetzen. Rufen Sie uns an unter: 015567-073814 und vereinbaren einen Termin zum Erstgespräch. Wir freuen uns auf Sie!

g)     Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

Sie können Ihre Immobilie in Eigenregie verkaufen oder sich professionell von einem Makler unterstützen lassen. Der Makler bereitet die Immobilie für den Verkauf optimal vor. Es wird ein marktgerechter Angebotspreis ermittelt, der die Immobilie seriös am Markt platziert. Makler erstellen natürlich vor allem ein aussagefähiges und visuell ansprechendes Exposé. Die Immobilie wird dort beworben, wo die Käufer und Interessenten danach suchen. Der Immobilienmakler ist Ansprechpartner für die Kaufinteressenten oder Mietinteressierte. Ein professioneller Immobilienmakler selektiert die Kaufinteressenten durch gezielte Fragestellungen und führt die Besichtigungstermine durch. Dabei beantwortet er die ihm gestellten Fragen z.B. zu Bautechnik, Ausstattung oder der weiteren Organisation des Verkaufsprozesses. Der Makler prüft die Bonität der Interessenten und kümmert sich um die Beschaffung der Unterlagen, einschließlich der Finanzierungsbestätigung des Käufers. Ein Makler bereitet den Notartermin zum Verkauf der Immobilie vor und bekleidet den Kunden auch gerne zum Beurkundungstermin. Selbstverständlich gibt er dem Notar alle benötigten Informationen zum Kaufvertragsentwurf. Dieser wird mindestens 14 Tage vorher zur Einsicht für alle Vertragsparteien erstellt. Der Makler beantwortet alle in diesem Zusammenhang auftretenden Fragen und gibt gegebenenfalls Veränderungsvorschläge zum Kaufvertragsentwurf. Schließlich wird im Rahmen einer Objektübergabe die verkaufte Immobilie an den neuen Eigentümer übergeben.

Wir als Immobilienmakler arbeiten auf Erfolgsbasis! Erst wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist und die Immobilie erfolgreich verkauft wurde, bekommt der Makler seine Provision!

6.     Immobilienmarkt in Deutschland

Wenn es der Politik und der Verwaltung in Deutschland irgendwann gelingen sollte, den Neubau bedarfsgerecht zu gestalten, dann wird sich der Wohnungsmarkt in Deutschland beruhigen. Die Themen der Baulandverknappung, Verdichtung von Flächen, Dachausbauten etc. sind bis dato noch defizitär. Derzeit dominieren noch Themen wie die Deckelung der Mieten, der Erhalt von Kleingartenkolonien in den Großstädten und der Einfluss von Hochhäusern auf das Stadtbild den Diskurs auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Vor diesem Hintergrund steigen die Preise in den Ballungsräumen der Republik weiter. Dies ist besonders in den Top 7 Städten in Deutschland zu beobachten. Dort erreichen die Quadratmeterpreise weiter ungeahnte Höhen. Das Statistische Bundesamt, als Institution für Datenverarbeitung auf dem Immobilienmarkt veröffentlicht regelmäßig Statistiken zu den Immobilienpreisen auf den diversen Immobilienmärkten. Das Statistische Bundesamt unterscheidet dabei auch zwischen verdichteten Räumen in den Städten und den weniger besiedelten Landkreisen. Das Statistische Bundesamt hat ermittelt, dass in 71 % der Regionen in Deutschland der Quadratmeterpreis geringer ist als im Bundesdurchschnitt. In einigen Regionen in Deutschland sinkt seit Jahren die Bevölkerungszahl z.B. Suhl in Thüringen oder in einigen Städten im Saarland. Die Bevölkerungsanzahl in diesen Gebieten ist in der Zwischenzeit auf ein Niveau wie zu Beginn des letzten Jahrhunderts gesunken. Der Verkauf von Immobilien in diesen Regionen kann als echte Herausforderung verstanden werden. Der Aufwand ist hier erheblich höher als in den Ballungszentren. Vor 15 Jahren war noch nicht erkennbar, dass Ballungsräume solch eine Attraktivität besitzen. Allen voran im Land Berlin, dass in der Ära von Klaus Wowereit Anfang der 2000er Jahre sehr viel kommunalen Wohnraum günstig an Investoren verscherbelt hat und jetzt wieder teuer zurückkaufen möchte. Durch solche Transaktionen entsteht leider kein einziger neuer Wohnraum. Allerdings ist es mit dem Neubau von Wohnungen nicht getan, wenn nicht auch die Städte und Kommunen die soziale Infrastruktur, wie Kitas und Schulen etc., aus ihren Haushalten bereitstellen. Nicht alle Kommunen und Gemeinden können das adäquat leisten. Deshalb sollte behutsames Wachstum auf dem Wohnungsmarkt das Ziel sein, denn es nützt ja nichts, wenn nur gebaut wird, aber keine ausreichende Infrastruktur zur Verfügung steht. Dafür gibt es genug Beispiele in Deutschland.

In einer Vorhersage eines renommierten Geldinstituts wird prognostiziert, dass bis 2030 die Immobilienpreise in über der Hälfte der 401 deutschen Städte und Landkreise steigen werden. Demgegenüber stellen langfristige Prognosen einen Rückgang der Immobilienpreise für die ländlichen Regionen Ostdeutschlands sowie für die westlichen Industriehochburgen an Ruhr und Saar fest. Neueste Trends wie die Nachhaltigkeit von Lebenseinstellungen können möglicherweise den Trend in die Großstädte und Ballungszentren wieder verändern. Digitale Arbeitsplätze und der Trend zum Home-Office würden diese Entwicklung ebenfalls begünstigen. Die Zinsentwicklung wird weiterhin als anhaltend niedrig beschrieben. Steigt das Zinsniveau wieder an, wird sich der Immobilienmarkt deutlich verändern. Das wird dann mittelfristig Auswirkungen auf den Nachfrageüberhang am Immobilienmarkt haben und aus dem Verkäufermarkt wieder einen Käufermarkt machen. Im Nachbarland Österreich sind viele ungenutzte Flächen innerhalb von Stadtgrenzen entwickelt und bebaut worden, sodass die Nachfrage nach Wohnraum dort befriedigt werden konnte. In Deutschland sind innerhalb von Stadtgrenzen noch Felder, ungenutzte Flächen, landwirtschaftliche Betriebe und Kleingärten vorhanden, die für Wohnungsbau genutzt werden könnten, ohne dass neues Bauland von den Behörden, im Rahmen eines Bebauungsplanes, erstellt werden müssten. Diese Prozesse dauern in Deutschland mitunter 10 Jahre.

a)    Der Faktor Arbeitszeit auf dem Immobilienmarkt

Gemessen an der Arbeitszeit, die Beschäftigte, Selbständige und Rentner aufwenden müssen, um sich Häuser und Wohnungen leisten zu können, egal ob gemietet oder gekauft, liegen Städte wie München, Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen wie Paris, Wien oder Barcelona relativ gleich auf.

Im Ergebnis: Vorhersagen über die künftigen Immobilienpreise und Trends auf dem Immobilienmarkt in Deutschland sind durchaus schwierig, wie die Entwicklungen in der Vergangenheit gezeigt haben. Machen Sie deshalb Ihre Kaufentscheidung für eine Immobilie nicht nur von aktuellen Preisentwicklungen und Prognosen abhängig, sondern auch von bestehenden Notwendigkeiten, wie familiären oder beruflichen Veränderungen.

7.     Preisstrategien beim Verkauf einer Immobilie

Inhaltsverzeichnis:

a) Die Preisfindung durch Verhandlungen

b) Der geteilte Verkaufspreis

c) Das Anfangsgebot als Vorgabe

d) Das Bieterverfahren

e) Die Versteigerung

a)     Die Preisfindung durch Verhandlungen

Verhandlung über den Verkaufspreis einer Immobilie ist in Deutschland eine gängige Art der Preisfindung bei Immobilienverkäufen. Dabei kann der Verkaufspreis, in Anlehnung an die Marktsituation, entweder etwas höher oder niedriger angesetzt werden. Eine Strategie kann für solche Verhandlungen sein alles, was in diesem Preis inbegriffen ist, beispielsweise alle Leistungen und Gegenstände, dem Verhandlungspartner deutlich zu machen. Sie müssen sich aber über Ihre absolute Untergrenze im Klaren sein. Diese darf in den Verhandlungen niemals unterschritten werden. Machen Sie deutlich, dass der Kaufpreis der Immobilie auf rationalen Kriterien beruht. Beherzigen Sie das Diktum der Mediation: klar in der Sache-weich zum Menschen (Verhandlungspartner).

b)    Der geteilte Verkaufspreis

Wie schon erwähnt, kann es sinnvoll sein, den Verkaufspreis zu teilen. Zum einen werden Gegenstände und Mobiliar in einem gesonderten Kaufvertrag aufgeführt, da der Kaufpreis der Immobilie als Grundlage für die Berechnung von Grunderwerbssteuer, Notargebühren und der Maklerprovision dient. Zum anderen beinhaltet der Kaufpreis vor allem das Grundstück und das Gebäude sowie dessen Ausstattung und den PKW-Stellplatz. Der Stellplatz für PKW wird bei Eigentumswohnungen allerdings getrennt aufgeführt. Es bietet sich an, die Einbauküche und die Einbauschränke, die Garderobe, die Kellereinrichtung, das Gartenmobiliar nebst Arbeitsgeräten sowie Sondereinbauten, wie Jacuzzi oder Sauna, in einem gesonderten Vertrag zu vereinbaren. Dadurch kann der potenzielle Käufer Grunderwerbssteuer, Notargebühren und Maklerprovision einsparen. Durch diese Vorgehensweise können bei einem Wert der Gegenstände von 10.000 € ca. 1.250 € gespart werden.

c)     Das Anfangsgebot als Vorgabe

Diese Vorgehensweise eignet sich besonders in Ballungsgebieten und Großstädten. Dabei wird ein Anfangsgebot vom Verkäufer/Makler festgelegt und die Interessentenseite aufgefordert, ein Gebot abzugeben. So wird auch mit anderen Interessenten verfahren. Der Verkäufer/Makler nennt den Interessenten der Immobilie das jeweils höchste Gebot. Dann entscheiden die Interessenten, ob sie weiter bieten oder aussteigen wollen. Dieses Verfahren ist nur für Liegenschaften in begehrten Lagen der Ballungsräume in Deutschland geeignet. Dort ist es unwahrscheinlich, dass sich Interessenten persönlich kennen und untereinander austauschen können.

d)    Das Bieterverfahren

Bei dieser Vorgehensweise werden die Immobilien ohne Preisangabe angeboten. Darüber hinaus gibt es natürlich alle relevanten Daten über die Immobilie. Es wird auch ein Besichtigungstermin genannt. Nach diesem Termin werden alle Interessenten aufgefordert, ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Dabei wird ein Termin für die Abgabe des Gebotes durch die Verkäuferseite/Makler genannt. Die Angebote der Interessenten sollten in schriftlicher Form abgegeben werden. Danach entscheiden Sie als Verkäufer, ob Sie dem Höchstgebot den Zuschlag geben.

e)    Die Versteigerung

Diese Verkaufsstrategie ist in Nord- und Ostdeutschland weit verbreitet. In Süddeutschland dagegen eher selten. Dieses Verfahren wird von einem Auktionator durchgeführt, der in Absprache mit dem Eigentümer ein Mindestangebot für die Immobilie festlegt. Vor dem Versteigerungstermin werden die Immobilien in einer Broschüre angeboten und an vielen Stellen ausgelegt. Die Immobilie wird dann am Auktionstag an den Meistbietenden vergeben. Diese Form der Preisstrategie kommt ausschließlich auf der Basis der Freiwilligkeit zustande und ist nicht zu verwechseln mit einer Zwangsversteigerung. Im Netzwerk von Karania Living befindet sich ein Auktionshaus für die freiwillige Versteigerung von Immobilien. Es ist somit jederzeit möglich, eine Immobilie in diesem Rahmen sicher zu verkaufen.

Karania Living steht ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Ihre Fragen bestmöglich, auch innerhalb des Netzwerks & der Kooperationspartner von Karania Living, zur vollsten Zufriedenheit zu beantworten. Wir finden Lösungen für alle Ihre Fragen und Anliegen im Rahmen des Immobilienverkaufs und Kaufs einer Immobilie, der Vermietung, WEG-Verwaltung, steuerlichen Fragestellungen, Finanzierungsfragen und nicht zuletzt der Immobilienbewertung.

Wenn Sie diese Anfrage zur unverbindlichen Immobilienbewertung stellen, müssen Sie wissen, dass Ihre Daten vertraulich behandelt und im Sinne der DSGVO verwendet werden. Sie bekommen mit dieser Anfrage eine Antwortmail mit einer Einschätzung des Preises Ihrer Immobilie. Zur weiteren fundierten Bewertung ist eine Vor-Ort-Aufnahme des Objektes notwendig.

Einleitung

Die steigenden Immobilienpreise, der demografische Wandel der Bevölkerung in Deutschland und die sinkenden Renten führen dazu, sich Gedanken zu machen über die zukünftige Nutzung des Eigenheims. Dabei entstehen unweigerlich Gedanken wie: „Soll ich mein Haus/Wohnung verkaufen oder doch lieber drin wohnen bleiben? Geht eigentlich beides?“ Diese und ähnliche Fragen erreichen uns als Makler immer häufiger. Viele ältere Eigentümer wollen vom Prinzip her in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Aber gleichzeitig besteht der Wunsch nach Erfüllung besonderer Träume, wie Reisen oder einem neuen Auto bzw. finanzieller Flexibilität insgesamt am Ende des Lebens.

Die gute Nachricht vorweg. Es ist beides möglich! Dabei gibt es sogar mehrere Varianten. Es gibt zum Beispiel den Nießbrauch, das Wohnrecht oder die umgekehrte Hypothek (engl.=reverse mortgage), die Leibrente und die Zeitrente. Alles Instrumente, die einen gewissen Reiz auf die Interessenten ausüben, aber auch Risiken beinhalten. Hier werden die Vorteile und Nachteile jeweils kurz dargestellt.

1.     Nießbrauch

Der Begriff hat schon eine lange Tradition und entstammt dem lateinischen Wort „usus fructus“, dem Fruchtgenuss. Das bedeutet, dass zu früheren Zeiten die Bauern weiterhin von den Früchten des Landes zehren und leben konnten, auch wenn der Grund und Boden schon an jemandem Anderen verkauft worden war. An diesem Prinzip hat sich nichts geändert. Der Nießbrauchnehmer kann heute genauso die „Früchte der Immobilie“ genießen wie früher. Mit anderen Worten, er kann trotz Verkauf der Immobilie in ihr wohnen bleiben. Logisch, dass das auch im Gesetzbuch steht. Heute im BGB ab § 1030 ff, dort wird der Rahmen dieser Möglichkeit der Nutzung einer Immobilie definiert. In dem Gesetz ist verankert, dass der Nießbrauch ein absolutes Recht ist, eine fremde Sache zu nutzen. Nießbrauch ist nicht vererbbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchnehmers. Der Nießbrauch ist übertragbar, er kann auch an Dritte übergeben werden. Er kann allerdings nicht verkauft werden.

a)    Nießbrauch als absolutes Recht

Als Nießbrauchnehmer unterliegen Sie keinerlei Restriktionen bei der Nutzung der Immobilie. Dieses Nießbrauchrecht ist unabhängig vom jeweiligen Eigentümer gültig, da es ein persönliches Recht ist, dass an die Immobilie gebunden ist. Persönliches Recht heißt in diesem Falle wirklich wörtlich nur für Sie und wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Wenn zum Zeitpunkt des Ablebens des Nießbrauchnehmers weitere Personen in der Immobilie wohnen, müssen diese das Haus oder die Wohnung verlassen. Diesen Umstand gilt es bei den Überlegungen hinsichtlich eines Nießbrauchrechts zu bedenken und mit einzukalkulieren. Auf jeden Fall ist durch eine notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch des Nießbrauchs schonmal sicher, dass zukünftige Eigentümer darüber Kenntnis haben. Wie bei jedem Recht, gibt es natürlich auch Pflichten. So verpflichten Sie sich im Rahmen Ihres Nießbrauchrechts, das Haus/die Wohnung pfleglich zu behandeln und seine Wirtschaftlichkeit zu erhalten. Als Nießbrauchnehmer sind Sie für kleine Reparaturen und Instandhaltungen weiterhin zuständig. Das gilt auch für die Wohngebäude- und Brandschutzversicherung. Auch als Nutzer der nun verkauften Immobilie müssen Sie sich um Heizung, Wasser und Strom kümmern. Große Reparaturen trägt der neue Eigentümer wie z.B. (Dach, Heizung, Fenster).

b) Der Nießbrauchvertrag

Das Wohnrecht des Nutzers ist ja schon im Grundbuch als persönliches Recht eingetragen oder die Eintragungsveranlassung ist Bestandteil des Nießbrauchvertrages. Der Vertrag regelt:

✔   Namen der beiden Vertragsparteien Nießbrauchgeber und -nehmer

✔   Grundbucheintrag und Adresse der Immobilie

✔   Gewähren eines alleinigen, lebenslangen und unentgeltlichen Nießbrauchrechts

✔   Ende des Nießbrauchrechts mit dem Tod des Berechtigten

✔   Pflichten des Nießbrauchnehmers

✔   Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch

Ein Nießbrauch wird häufig im familiären Kontext vereinbart und rechnet sich für den Käufer nur in Regionen, indem der Wohnraum knapp ist, also in den Ballungsräumen in Deutschland. Damit Sie nämlich die Wohnung unentgeltlich nutzen können, müssen Sie einen Abschlag beim Preis in Kauf nehmen. Anhand eines Beispiels eines 70-jährigen Mannes, der derzeit eine Lebenserwartung von ca. 83 Jahren besitzt und seine Immobilie verkaufen möchte, kann eine Überlegung zur Preisfindung bzw. eines Abschlages vom Preis deutlich gemacht werden. Ein potenzieller Käufer rechnet zur Lebenserwartung des Verkäufers von 83 Jahren noch 5 Jahre hinzu. Das bedeutet, er muss 18 Jahre warten, bis er in die Immobilie einziehen kann. In dieser Zeit muss der potenzielle Käufer entweder selbst Miete zahlen oder das aufgenommene Darlehen zurückzahlen, ohne entsprechende Einnahmen über Miete zu erhalten. Bei einer beispielhaften Annahme von monatlichen Kosten des Kaufinteressenten von ca. 1000 € kämen im Laufe der 18 Jahre 216.000 € zusammen. Diese Summe reduziert den Kaufpreis der Immobilie aus Sicht des Kaufinteressenten. Das Nießbrauchrecht wird also durchaus respektabel erkauft. Will der neue Eigentümer das Objekt mit einem Nießbrauch im Grundbuch verkaufen, muss er ebenfalls deutliche Abstriche beim Verkaufspreis hinnehmen und gleichzeitig die 10 Jahres Sperrfrist für die Spekulationssteuer beachten. Grundsätzlich wird die jährliche Nettokaltmiete (Abzug von Werbungskosten) mit einem Vervielfältiger laut Anlage 9 zu § 13 Bewertungsgesetz multipliziert. Dieser Vervielfältiger richtet sich nach dem Alter der im Grundbuch stehenden Eigentümer. Diese Berechnung wird angestellt, wenn der Nießbrauch lebenslang gewährt werden soll (Formel: jährliche Nettokaltmiete x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs).

Wollen Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, können Sie diese verkaufen und sich im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eintragen lassen. Sie können dann die „Früchte“ der Immobilie weiterhin ziehen. Das Nießbrauchrecht können Sie auf Lebenszeit oder zeitlich begrenzt vereinbaren und eintragen lassen. Sie sind dann dem neuen Eigentümer gegenüber verpflichtet, die Immobilie ordentlich zu bewirtschaften und den dafür erforderlichen Aufwand zu tätigen. Sie tragen also die Unterhaltungskosten der Immobilie. Das bedeutet, dass Sie für die Instandhaltung und Instandsetzung des gewöhnlichen Unterhalts der Liegenschaft sorgen müssen.

Es kommt auch vor, dass Eltern ihren Kindern schon das Haus im Rahmen einer Schenkung vermachen und selbst einen Nießbrauch für sich vereinbaren. Damit ist das Erbe bereits vorzeitig geregelt.

2.    Wohnungsrecht

Eine weitere Variante des Verkaufens und wohnen bleiben wird hier kurz vorgestellt. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und dort wohnen bleiben möchten, dann können Sie sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Wie beim Nießbrauch müssen Abschläge beim Kaufpreis hingenommen werden. Dieses Wohnungsrecht endet mit dem Tode des Berechtigten. Es ist auch beendet, wenn die Wohnräume zerstört oder nicht mehr bewohnbar sind. Es kann auch eine Befristung für das Wohnungsrecht vereinbart werden. Dieses erlischt dann mit dem Ablauf der Frist. Der Inhaber des Wohnungsrechts kann Kinder, Geschwister oder andere Dritte bei sich aufnehmen. Das Wohnungsrecht kann auf einzelne Räume in der Immobilie beschränkt sein. Der Eigentümer könnte, rein theoretisch, ebenfalls die anderen Räume bewohnen. Sie als Berechtigter des Wohnungsrechts wären dann quasi Untermieter und sind somit für die Kosten der allgemeinen Unterhaltung des Gebäudes und der Schönheitsreparaturen zuständig. Es kann darüber hinaus eine Bedingung vereinbart werden, unter der das Wohnungsrecht endet. Eine solche Bedingung könnte eine Wiederheirat sein. Zu unterscheiden ist das Wohnungsrecht vom Wohnrecht. Beim Wohnrecht, dass als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ebenfalls in Abteilung II des Grundbuches eingetragen ist, sind mehr Beschränkungen als beim Wohnungsrecht erfüllt. Der Berechtigte kann auch nur alleine die Wohnung nutzen und keine weiteren Personen über einen längeren Zeitraum aufnehmen.

3.     Umgekehrte Hypothek

Diese Möglichkeit des Immobilienverkaufs bei gleichzeitigem weiterem Nutzen der Immobilie ist im angelsächsischen Raum verbreiteter als hier und kommt bei uns eher. Die im englischen „reverse mortgage“ genannte umgekehrte Hypothek beinhaltet den Verkauf der Immobilie an ein Finanzinstitut oder einen Finanzdienstleister. Sie als Verkäufer bekommen dafür eine monatliche Zahlung oder eine Einmalzahlung. Stirbt der Kreditnehmer, geht die Immobilie dann an den Finanzdienstleister über.

4.     Leibrente

Die Leibrente ist in Deutschland verbreiteter als die meisten Varianten zum Eigentümerwechsel bei gleichzeitig weiterer Nutzung zum Wohnen. Die Leibrente ist im § 759 BGB verankert und beschrieben. Wer also eine Leibrente gewährt, verpflichtet sich zur lebenslangen Zahlung dieser Leibrente. Wenn Sie also Ihre Immobilie verkaufen, erhalten Sie für den Rest Ihres Lebens eine monatliche Rente, die vorher festgelegt worden ist. Diese beim Verkauf der Immobilie entstehende Rente wird im Grundbuch als Forderung eingetragen und ist bei einem weiteren Verkauf des neuen Erwerbers dann von diesem weiterzuzahlen. Bei der Bemessung der Höhe der Leibrente spielen 3 Kriterien eine Rolle.

✔   Der Immobilienwert zum Zeitpunkt des Verkaufs

✔   Das Alter des Berechtigten der Leibrente

✔   Das zu diesem Zeitpunkt am Markt bestehende Zinsniveau

Daraus ergibt sich für Sie als Verkäufer Ihrer Immobilie die Tatsache, dass je höher der Wert Ihrer Immobilie ist, je älter Sie zu diesem Zeitpunkt sind und je höher das aktuelle Zinsniveau ist, desto höher ist Ihre monatliche Leibrente. Es ist also für Personen von Vorteil, diese Möglichkeit des Verkaufs zu nutzen, wenn sich die Immobilie in einem Markt befindet, der einen hohen Immobilienpreis realisieren kann, Sie ein gewisses Alter haben und das Niveau der Zinsen hoch ist. Bekanntlich ist letzteres derzeit nicht gegeben und wird auf absehbare Zeit auch so bleiben. Man kann sich die Höhe der monatlichen Leibrente einmal plastisch vor Augen führen. Die Basis für das Modell hier bilden die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes.  Beispiel Leibrente (Keine Gewähr für die Richtigkeit der Angaben):

Wert der Immobilie   Zinssatz %       Alter                Geschlecht      Leibrente in € monatlich

200.000 €                   2                      70                    Mann                          1.381,-

200.000 €                   2                      65                    Mann                          1.145,-

200.000 €                   2                      65                    Frau                            993,-

250.000 €                   2                      65                    Frau                            1.242,-

250.000 €                   2                      70                    Frau                            1484,-

250.000 €                   2                      65                    Mann                          1.432,-

250.000 €                   2                      70                    Mann                          1.726,-

500.000 €                   2                      65                    Frau                            2.484,-

500.000 €                   2                      70                    Frau                            2.968,-

500.000 €                   2                      65                    Mann                          2.863,-

500.000 €                   2                      70                    Mann                          3.453,-

500.000 €                   2                      80                    Mann                          5.812,-

Aus dieser Übersicht wird ersichtlich, dass Männern eine höhere Leibrente zugeschrieben wird, da sie eine geringere Lebenserwartung als Frauen haben. Eine weitere Folge dieses Modells ist, dass je jünger Sie sind, desto weniger Rente können Sie in Anspruch nehmen. Meistens steht die Leibrente in Verbindung mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch auf Lebenszeit. Der Wert des Wohnungsrechts oder des Wohnrechts mindert ebenfalls die zu erzielende Rentenhöhe. Das wurde ja schon im Text über das Wohnungsrecht deutlich. Ist ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, mindert dass den Wert der Immobilie und somit auch die zu erwartende Rente.            

5.     Zeitrente

Eine Ableitung von der Leibrente ist die Zeitrente. Die Zeitrente ist eine Leibrente auf Zeit. Meistens hat sie eine Laufzeit von mindestens 10 Jahren. Es sind fast alle Kriterien gleich wie bei der Leibrente. Das Alter spielt dagegen hier keine Rolle bei der Bewertung der Höhe der Zeitrente. Wie der Name schon vermuten lässt, enden die Zahlungen nach einem vorher festgelegten Datum. Wenn der Berechtigte vorher stirbt, gehen die Ansprüche an die Erben über.

6.     Vorteile bei Leib- und Zeitrente     

Der Vorteil von Zeit- und Leibrente ist, dass man verlässlich mit einer gleichbleibenden Einnahme zu seinen bestehenden Bezügen rechnen kann. Mitunter kann man auch einen guten bis sehr guten Kaufpreis erzielen, da viele Interessenten eher bereit sind monatlich mehr Rente zu gewähren als einmalig eine Summe in Höhe von beispielsweise 10.000 €. Bei der Leibrente kommt der Effekt des Alters hinzu, der die Höhe der monatlichen Rentenzahlung positiv beeinflusst. Einen weiteren Vorteil bietet die Leibrente noch, nämlich einen Steuervorteil. Es wird nur der angenommene Ertragsteil der Leibrente besteuert. Dieser ist zu Beginn der Rentenleistung am höchsten und sinkt im Laufe der Jahre kontinuierlich ab und somit die Besteuerung. Es gibt dazu Tabellen, die den Ertragsanteil in Prozent zum Eintrittsalter der Leibrente angeben. Ab einem Alter von 75 Jahren geht der Ertragsanteil Richtung Null. Die Zeitrente ist für Personen besonders geeignet, die aus gesundheitlichen Gründen oder altersbedingt später eine betreute Wohnform in Anspruch nehmen müssen. Dabei sollte die Überlegung angestellt werden, ab wann dies vermutlich der Fall sein könnte. Diesen Zeitpunkt sollte man als Zeitrentenende taxieren.

7.     Immobilie verkaufen mit Rückanmietung

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in einem Ballungsgebiet verkaufen möchten, können Sie derzeit wieder bessere Kaufpreise erzielen. Für Sie als älterem Eigentümer kann sich dann schon die Frage nach dem Verkauf stellen. Wir haben bereits einige Varianten des Verkaufens und wohnen bleiben kennengelernt. Diese Variante hier eröffnet ihnen ebenfalls einige Vorteile, die kurz beschrieben werden sollen. Sie verkaufen Ihre Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Ihr Vorteil besteht darin, dass Sie die Restschuld, falls vorhanden, an die Bank zurückzahlen können. Das kann für Entlastung im Alter sorgen, wenn die Raten mit Zins und Tilgung wegfallen. Das gilt natürlich auch für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits abbezahlt haben. Sie können dann einen Käufer aus den Interessenten auswählen, die nach dem Erwerb der Immobilie und dem Eintrag im Grundbuch an Sie als Verkäufer vermieten wollen. Sie würden dann als Mieter in Ihrer ehemaligen Immobilie wohnen und die Miete an den neuen Besitzer entrichten. Sie haben dann keine Pflichten hinsichtlich der Instandhaltung der Immobilie mehr. Diese Pflichten gehen an den neuen Besitzer über. Als Interessenten kämen dafür Familienangehörige in Betracht und natürlich Kapitalanleger, die mit einer langfristig gesicherten Mieteinnahme planen können. Es sollte dann ein Mietvertrag gestaltet werden, der eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Eine ordentliche Kündigung für den Mieter oder eine fristlose Kündigung sind allerdings weiter möglich, besonders bei Mietrückständen des Mieters. Wir von Karania Living haben in diesem Bereich bereits einige Erfahrungen gesammelt und können Sie dazu vollumfänglich beraten und die Risiken einschätzen.

8.     Immobilie in Wohnungseigentum umwandeln (wenn möglich)

Wenn Sie aufgrund der baulichen Beschaffenheit und Konstruktion bzw. der gesamten Wohnfläche eine Immobilie in Wohneigentum umwandeln können, dann wäre es möglich, dass Sie in eine (der) Wohnungen selbst einziehen und die andere(n) verkaufen. Die Voraussetzung für die Umwandlung in Wohnungseigentum ist allerdings, dass Sie bei der zuständigen Baubehörde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen und danach eine Teilungserklärung von einem Notar erstellen lassen.

9.     Grundstück aufteilen und als Baugrundstück verkaufen

Wenn es der Bebauungsplan des örtlichen Grundstücks erlaubt, kann ein vorhandenes Grundstück aufgeteilt werden und als Bauland veräußert werden und Sie können Ihre Immobilie weiter uneingeschränkt bewohnen. Bedingung dafür ist, dass das Bauland an den öffentlichen Verkehrsraum angeschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, können Sie über den Eintrag eines Wegerechts in Abteilung II des Grundbuchs diese Voraussetzung schaffen und den Zugang zum Bauland sicherstellen.

10.  Fazit

Es wurden hier nun einige gängige Beispiele für Möglichkeiten des Verkaufs Ihrer Immobilie beschrieben, die es erlauben, weiter in ihr wohnen zu bleiben. Für einige dieser Varianten ist eine anwaltliche Beratung wünschenswert. Das Angebot der Leibrente/Zeitrente aber auch der Nießbrauch und das Wohnungsrecht richtet sich vor allem an angehende und tatsächliche Rentner und Pensionäre. Es setzt einen einwandfreien Zustand der Immobilie voraus. Wer nach dem Verkauf auf diese Weise weiter in der Immobilie wohnen bleiben möchte, muss sie dann weiter Instand halten und pflegen. Darüber hinaus sollte die Immobilie möglichst schuldenfrei sein. Der Wert der Immobilie muss hoch genug sein, damit wenigstens ein 3-stelliger Rentenwert monatlich entsteht. Dabei wird von den potenziellen Käufern und Finanzdienstleistern die Immobilie deutlich heruntergerechnet. Es wird der Wert des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt und eine Alterswertminderung vorgenommen. Dann ist man schnell bei einem Immobilienwert von 40-60 % des aktuellen Marktwertes. Die Begründung für diese Vorgehensweise bei der Bewertung ist das Risiko, nicht zu wissen, wie der Immobilienmarkt in 10 bis 15 Jahren aussehen wird. Dieser ermittelte Wert der Immobilie wird dann durch 20 oder mehr Jahre geteilt und das Ergebnis der Wertermittlung ist die monatliche Rente/Rate, die Sie für den Verkauf bekommen. Viele Finanzprofis gehen nicht von den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes aus, sondern von einer Lebenserwartung eines Menschen von 90 bis 95 Jahren.

Wir von der Karania Living GmbH beraten Sie natürlich ausführlich zu den vorgestellten Varianten. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf.

Einleitung

Zielgruppe für die vermietete Immobilie definieren

Eine der wesentlichen Aspekte der Vermarktung ist die Ermittlung von potenziellen Käufern einer vermieteten Immobilie. Für einen Kapitalanleger oder eine Privatperson gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Deshalb ist es notwendig vor dem Verkauf der Immobilie die Zielgruppe zu bestimmen. Vor der Vermarktung könnte der

a)     Aktuelle Mieter

kontaktiert werden. Dieser Mieter könnte möglicherweise Interesse am Erwerb der Immobilie besitzen oder der Mieter kennt einen potenziellen Käufer. Dabei könnte seitens des Mieters eine emotionale Bindung zu dem Haus vorhanden sein, die den Mieter bewegen könnten, die Immobilie zu erwerben. Das erspart meistens Zeit. Der Mieter sollte allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:

●      der Mieter sollte Interesse haben

●      der Mieter sollte die finanziellen Mittel zur Verfügung haben

●      der Mieter sollte bereit sein, einen angemessenen Preis zu zahlen

b)    Privatpersonen

Die weiteren Überlegungen hinsichtlich der Zielgruppe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie können auch hinsichtlich Privatpersonen erweitert werden. Dieser Personenkreis kann natürlich nicht sofort nach dem Erwerb in die Immobilie einziehen, da die laufenden Mietverträge vom Erwerber übernommen werden müssen. Besteht die Absicht, selbst in ein Haus einziehen zu wollen, bleibt nur die Eigenbedarfskündigung.

b.1) Eigenbedarfskündigung:

Dabei muss ein berechtigtes Interesse des neuen Vermieters vorliegen. Dieses liegt im Falle eines Eigenbedarfs vor. Das wird in der Norm § 573 Abs. II Nr. 2 BGB beschrieben. Demnach ist Eigenbedarf begründet, wenn der neue Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts nutzen möchte. Sogenannte begünstigte Personen im Rahmen des Eigenbedarfs sind der Vermieter, seine Eltern und die Kinder des Vermieters. Des Weiteren gehören Nichten und Neffen, Stiefkinder oder auch eine Pflegekraft oder Haushälterin dazu. Nicht dazu gehören verschwägerte Verwandte wie Cousins, der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebenspartners. Die Gründe des Eigenbedarfs müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden und vernünftig und nachvollziehbar sein. Alleine der Wunsch nach einem Umzug in die neue eigene Immobilie ist nicht hinreichend. Ein nachvollziehbarer Grund wäre die Absicht, die neue Immobilie für den eigenen Altersruhesitz benutzen zu wollen und die eigene Immobilie selbst bewirtschaften bzw. unterhalten zu wollen. Weiterhin wäre ein vernünftiger Grund vorhanden, wenn die Kinder beabsichtigen, aus dem elterlichen Haus auszuziehen. Nicht akzeptierte und unwirksame Kündigungsgründe des Vermieters wären, einen unliebsamen Mieter loszuwerden oder die Immobilie mit einer Mieterhöhung weiterzuvermieten. Tritt dieser Umstand ein, dann ist der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig. Dabei müssen dem Mieter bereits entstandene Kosten für den Umzug erstattet werden und eine mögliche Differenz der neuen Miete zur alten Miete vom Vermieter übernommen werden. Gibt es die Möglichkeit des Vermieters, dem Mieter im selben Haus oder der Wohnanlage eine leerstehende Wohnung zur Miete anzubieten, muss dies seitens des Vermieters geschehen. Die Eigenbedarfskündigung ist ebenfalls nicht wirksam, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorgelegen hat und der Vermieter die Wohnung trotzdem unbefristet vermietet hat, obwohl er schon vorher die Absicht besaß, die Wohnung selbst nutzen zu wollen. Ein Mieter kann eine unzumutbare Härte gemäß § 574 BGB wegen zu hohem Alter oder Gebrechlichkeit geltend machen. Ein Eigentümer kann, wenn er seine Immobilie verkaufen möchte, ein berechtigtes Interesse begründen, falls er erklärt, durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert zu werden. Dies wird im § 573 Abs. II Nr. 3 BGB beschrieben. Für die Kündigung im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung gelten Kündigungsfristen. Besteht das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre, besteht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt. Bei 5-8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Hat das Mietverhältnis länger als 8 Jahre Bestand, besteht eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Als Zielgruppe für den Verkauf einer vermieteten Immobilie kommen also nur Privatpersonen in Betracht, die nicht sofort in eine neue Immobilie einziehen wollen oder müssen.

1. Kapitalanleger

Für Kapitalanleger sind vermietete Immobilien besonders interessant. Das gilt mittlerweile nicht mehr nur für Lagen in A-Städten. Auch B- und C-Städte gelten allmählich auch als Investitionsstandorte für Kapitalanlagen in Immobilien. In B- und C-Städten sind es besonders die A-Mikrolagen mit guter Anbindung. Es gibt verschiedene Gründe für Investitionen in Immobilien. Die zu erzielende Rendite mit einer Immobilie ist ein entscheidendes Kriterium für Kapitalanleger. Dabei unterscheiden Kapitalanleger verschiedene Renditeberechnungen. Karania Living hat zu diesem Thema bei Instagram Posts zur Berechnung der Objektrendite und der Nettomietrendite eingestellt. Die Immobilienbewertung einer vermieteten Immobilie ist etwas anders als bei bezugsfreien Immobilien. Der Angebotspreis bei vermieteten Häusern ist oftmals um ca. 20 % niedriger als bei leerstehenden Immobilien. Ein Grund dafür ist, dass die neuen Eigentümer nicht sofort einziehen können. Die neuen Erwerber einer Immobilie übernehmen die bestehenden Mietverträge und sind damit Vermieter. Es kann aber in Immobilienmärkten mit knappem Angebot an Immobilien durchaus ein vermietetes Haus zu ortsüblichen Preisen verkauft werden.

Die Mietvertragssituation analysieren (kann MV aufgelöst werden)?

Wie schon erwähnt, kann bei einem vermieteten Objekt der bestehende Mietvertrag durch den Verkäufer nicht gekündigt werden, um die Chancen des Verkaufs der Immobilie zu erhöhen und einen Interessenten zu finden. Ein Mietvertrag kann erst aufgelöst werden, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Dann gelten die Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses.

Ist eine Auszugsprämie bei vermieteten Häusern praktikabel?

Wenn Sie die Absicht haben, Ihre vermietete Immobilie zu verkaufen, dann empfehlen wir, die Mieter über die bestehende Absicht zu informieren. Dabei können schon Lösungen in beiderseitigem Einvernehmen möglich sein. Denkbar ist sogar, dass der Mieter die Immobilie erwerben möchte. Wollen Sie Ihre Immobilie unbedingt bezugsfrei verkaufen, könnte den Mietern des Hauses ein Auflösungsvertrag mit einer Auszugsprämie vor dem Verkauf der Immobilie angeboten werden. Dabei gilt es, einige gesetzliche Vorgaben zu beachten. Es sollte mit dem Mieter eine Frist für den Auszug vereinbart werden. Eine Auszugsprämie stellt für einige Mieter durchaus eine lukrative Möglichkeit dar, vor dem Verkauf der Immobilie auszuziehen. Der Verkäufer hat dabei allerdings erhöhte Kosten zu tragen.

Das Vorkaufsrecht der Mieter des Hauses

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, müssen Sie nur unmittelbar nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung das Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen. Das gilt nur für den Fall der ursprünglichen Umwandlung eines Hauses in Wohneigentum. Beim Verkauf eines vermieteten Hauses allerdings gibt es kein Vorkaufsrecht für Mieter.

Inhalte des Kaufvertrags bei vermieteten Häusern

Im Kaufvertrag eines vermieteten Hauses sollten alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis stehen. Grundsätzlich sollte natürlich auch im Kaufvertrag stehen, dass es sich bei der Immobilie um ein vermietetes Objekt handelt. Ferner sollten weitere Vereinbarungen mit den Mietern im Kaufvertrag enthalten sein. Dazu gehören Informationen zu Mietzahlungen, den Betriebskosten und der Höhe der Kaution.

Unterlagen für den Verkauf eines vermieteten Hauses

Unterlagen für den Verkauf von vermieteten Immobilien:

✔    Grundrisse und Bauzeichnungen

✔    Angaben zur Wohn- und Nutzfläche

✔    Wohnflächenberechnung

✔    Lageplan

✔    Energieausweis

✔    Bilder und Renderings der Immobilie

✔    Mietverträge und Mieterhöhungen

✔    Betriebskostenabrechnung

✔    Nachweis über Rücklagen für Instandhaltung

✔    Sondervertragsdaten

Einleitung

Die meisten Immobilienbesitzer haben ihre Immobilie mit einem Bankkredit finanziert, in der Regel einem langfristigen Bankdarlehen. Dieses ist in Abteilung III des Grundbuches als Grundschuld eingetragen. Bei einem Kredit mit dieser langen Laufzeit kann nicht mit Bestimmtheit vorhergesagt werden, ob dieser auch vollständig abbezahlt werden kann. Es gibt mannigfaltige Gründe, wie einen Berufswechsel, eine Scheidung oder einen Todesfall, die einen nicht geplanten Verkauf der Immobilie notwendig machen. Dann weiß man nicht, ob die Immobilie trotz Kredit verkauft werden kann.

Ist der Verkauf einer Immobilie bei laufendem Kredit überhaupt möglich?

Eine durch Finanzierung mit einer Bank erworbene Immobilie mit einer eingetragenen Grundschuld im Grundbuch hindert nicht am Verkauf einer Immobilie. Verschiedene Lebensumstände wie Trennung, Scheidung, beruflich bedingter Umzug, Familienzuwachs oder Tod des Partners können einen Verkauf einer Immobilie zur Folge haben. Es gibt dafür mindestens 3 verschiedene Optionen für einen Verkauf trotz Finanzierung, die hier kurz vorgestellt werden sollen.

2. Welche Möglichkeiten gibt es beim Verkauf mit Kredit?

a)    Grundbuch lastenfrei stellen - Kredit kündigen

Bei einer Finanzierung der Immobilie über Darlehen oder Kredit wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, die der finanzierenden Bank als Sicherheit dient. Die Immobilie ist dann mit einer Grundschuld belastet. Selbst wenn ein Darlehen vollständig zurückgezahlt worden ist, kann die Grundschuld im Grundbuch eingetragen bleiben, wenn Sie damit einen weiteren Kredit absichern wollen. Ist das Darlehen noch nicht zurückgezahlt worden, spricht man auch davon, dass das Grundbuch nicht lastenfrei ist. Es besteht also noch ein Recht der finanzierenden Bank auf dem Grundstück/der Immobilie.

Haben Sie einen Darlehensvertrag über eine Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren abgeschlossen, kann der Vertrag ohne ein berechtigtes Interesse nicht gekündigt werden. Ein berechtigtes Interesse ist allerdings der Verkauf einer Immobilie. Der Paragraf § 490 Abs. II BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) beschreibt, dass ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung des Darlehensvertrages besteht, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Bedingung ist dabei, dass der Darlehensvertrag bereits 6 Monate besteht und eine dreimonatige Kündigungsfrist eingehalten wird. Diese Voraussetzung ist demnach keine allzu große Hürde. Wird der Kredit am 20.01.2020 gekündigt, tritt die Kündigung zum 20.04.2020 ein. Dafür will die Bank natürlich eine Entschädigung haben. Die wird von der Bank Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Diese ist ebenfalls im § 490 Abs. II BGB geregelt. Manche Banken erkennen sogar schon eine frühere Kündigung, also vor Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist, an. Aus Sicht der finanzierenden Bank ist die Kündigung ein Vertragsbruch, der die Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge hat. Es wird damit ein Ausgleich für entgangene Zinszahlungen von der Bank in Rechnung gestellt, da der Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindung gekündigt worden ist. Sie können die Immobilie also verkaufen, wenn Sie diese Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Die Höhe der Entschädigung der Bank ist abhängig vom Zinsniveau des Kündigungszeitpunktes. Wurde eine Zinsbindung von angenommen 2,3 % über eine Laufzeit von 10 Jahren vereinbart und existiert zum Kündigungszeitpunkt ein Zinssatz von 1,8 %, mit dem die Bank das Geld wieder an einen anderen Kreditnehmer verleihen kann, dann ist der Bank ein Zinsschaden von 0,5 % entstanden. Dieser wird jährlich bis zum Ende der Zinsbindung hochgerechnet und bildet somit die ungefähre Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.  Beim umgekehrten Fall eines höheren Zinsniveaus zum Kündigungszeitpunkt lässt Sie die Bank allerdings nicht partizipieren. Eine Entschädigung ist natürlich auch dann, wegen entgangener Zinszahlungen aus dem Vertrag mit der Zinsbindung, zu zahlen. Es existieren im Internet einige Zinsschadenrechner, in denen man grob die mögliche Höhe der Entschädigungssumme der Bank berechnen kann, um eine erste Einschätzung zu bekommen. Es ist natürlich ausschlaggebend, welche Berechnung die Bank durchführt.

Ein weiterer Aspekt beim Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich, dass das Grundbuch lastenfrei gestellt wird. Dies geschieht dadurch, dass Sie beim Gläubiger, also Ihrer Bank, einen Antrag auf Löschungsbewilligung stellen. Wird diese von Ihrer Bank ausgestellt, ist das gleichbedeutend damit, dass nun keine Sicherheit der Bank für die Immobilie im Grundbuch mehr eingetragen ist. Das wird dann lastenfrei genannt. Die Bank verzichtet natürlich nur auf diese Sicherheit, wenn Sie den zur Grundschuld gehörenden Kredit oder das Darlehen auch tatsächlich zurückzahlen. Es ist somit wichtig, dass Sie sich vorab bei Ihrer Bank informieren, in welcher Form eine Löschungsbewilligung erteilt wird. Grundsätzlich stellt das kein Problem dar, da Sie vom Käufer der Immobilie den Kaufpreis bezahlt bekommen. Bezahlen Sie damit die Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zurück, ist die Löschungsbewilligung kein Problem. Dies wird in 99 % der Fälle von einem Notar durchgeführt, der den Kaufvertrag beurkundet. Die Bank übergibt die Löschungsbewilligung dem Notar mit dem Hinweis, diese nur an das Grundbuchamt weiterzuleiten, wenn die Bank aus dem Kaufpreis ihr Geld für das Darlehen erhält. Die Kaufpreisfälligkeit für die Zahlung des Kaufpreises ist damit auch gegeben. Dazu gehört noch eine Eintragung einer Vormerkung auf Rang 1 in Abteilung II des Grundbuchs (Auflassungsvormerkung), um die Verkaufstransaktion einer Immobilie formal abzuschließen.

b)    Bestehendes Darlehen auf den Käufer übertragen

Es besteht die Möglichkeit eine bereits existierende Finanzierung auf den Käufer zu übertragen. Die finanzierende Bank muss ihre Zustimmung dazu allerdings erteilen. Damit können Sie dann auch die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen, weil dann ja der Käufer den Darlehensvertrag zu den gleichen Konditionen weiterführt. Somit ist auch eine Löschungsbewilligung unter Umständen nicht mehr notwendig. Übernimmt der Käufer die eingetragene Grundschuld für die bestehende Finanzierung bei einer Bank, tritt dieser Umstand ein. Dabei werden keine Gebühren für eine Löschungsbewilligung erhoben und es fallen für den Erwerber keine Gebühren für die Neubestellung einer Grundschuld an. Es besteht also die Möglichkeit, dass der Käufer die Restschuld des Darlehens übernimmt und diese mit dem Kaufpreis verrechnet wird, wenn der Erwerber dies wünscht. Das ist bei allen Immobilienverkäufen möglich, wie dem Verkauf einer Wohnung, eines Grundstücks oder eines Hauses.

c)     Kredit in eine neue Finanzierung integrieren

Selbst bei einer Neufinanzierung kann ein bereits existierendes Darlehen in diese Finanzierung integriert werden. So wird ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Allerdings können hier eventuell andere Kosten anfallen. In einem Urteil des Bundesgerichtshofes (AZ: XI ZR 398/02) wurde entschieden, dass eine Integration eines Darlehens in eine neue Finanzierung die Sicherheitsbedürfnisse der finanzierenden Bank nicht beeinträchtigt, wenn das Risiko des Kreditausfalls durch die neue Sicherheit ebenso gewährleistet ist. Das zu schützende Eigeninteresse der Bank, so die Richter des Bundesgerichtshofes, wäre demnach gewahrt. Somit muss ein bestehender Kredit nicht mehr unbedingt gekündigt und mit einer Vorfälligkeitsentscheidung abgegolten werden. Die Bedingungen hierfür sind:

✔   Beim Austausch der Sicherheiten dürfen für die Banken keine Kosten entstehen. Wenn es zu Kosten in diesem Zusammenhang kommt, muss der Eigentümer diese Kosten tragen

✔   Es muss ein berechtigtes Interesse des Eigentümers bestehen. Die Verwaltungskosten der Bank müssen allerdings beglichen werden.

Diese Möglichkeit ist vor allem denkbar bei ähnlichen Immobilien. Wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen in eine andere Region notwendig wird, können die zu finanzierenden Objekte getauscht werden, wenn die Risikoabsicherung für die Bank gewährleistet ist. Es wird dann die alte Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Immobilie als Sicherheit für den Kredit eingetragen.

Es kann also durchaus sinnvoll sein, die Immobilie trotz laufendem Kredit zu verkaufen.

Ist der Zeitraum der Zinsbindung nur noch gering, ist es ratsam, diese Zeit noch abzuwarten und keine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen. Besteht noch eine längere Zinsbindung Ihres Kredits und die Immobilie hat bereits einen Wertzuwachs erfahren, dann kann auch eine Vorfälligkeitsentschädigung sinnvoll sein oder eine Übertragung des Kredits. Besteht ein berechtigtes Interesse, z.B. durch einen Umzug, kann diese Übertragung des Kredites auf eine neue Immobilie der richtige Weg sein.

Einleitung

Die Gründe für einen Verkauf eines Grundstückes sind ebenso verschieden wie bei anderen Immobilien. Persönliche Lebensumstände oder außergewöhnliche Marktbedingungen sind mögliche Gründe für den Verkauf eines Grundstückes, wie auch Erbschaften, Schenkungen etc.

Zielgruppenermittlung

Die Zielgruppenermittlung der Käufer eines Grundstückes unterscheidet sich etwas von denen anderer Immobilienarten. Wie bei allen anderen Immobilien gehört die Gruppe der Privatpersonen zum Personenkreis der Kaufinteressenten eines Grundstückes. Bei dieser Immobilienart kommen aber besonders Bauträger und Immobilienprojektentwickler als potenzielle Käufer in Betracht. Während Privatpersonen überwiegend ein Grundstück für ihr eigenes Haus suchen, wollen Bauträger auf den zu erwerbenden Grundstücken Häuser für ihre Kunden bauen und diese dann zusammen mit dem Haus verkaufen. Privatkunden suchen für ihren Hausbau entsprechend erschlossene Grundstücke.

Um welche Grundstücksart handelt es sich?

Zu welcher Kategorie ein Grundstück gehört, ist wichtig für die Vermarktung.

1)    Bauerwartungsland

Ein Bauerwartungsland ist ein Grundstück, dass noch keine Baugenehmigung hat. In den meisten Fällen werden diese Grundstücke später zu baureifem Land.

2)    Bauland

Ist das zu verkaufende Grundstück als Bauland im Bebauungsplan ausgewiesen, dann kann auf dem Grundstück gebaut werden, wenn es an das Verkehrsnetz angeschlossen, also erschlossen, ist.

3)    Baugrundstück

Ein Baugrundstück ist bereits voll erschlossen und berechtigt den Besitzer des Baugrundstücks zum Bauen. Ein neuer Eigentümer kann nach dem Erwerb des Grundstücks mit dem Bau beginnen.

Wertermittlung und Angebotspreis des Grundstückes

Zur Ermittlung des Wertes eines Grundstücks benötigt man einige Kriterien, die erfüllt sein müssen. Zunächst ist die Lage des Grundstücks eine wertbestimmende Größe. Die Beschaffenheit des Bodens und die Größe des Grundstücks spielen ebenfalls eine Rolle bei der Wertermittlung eines Grundstücks. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks und eine Auskunft aus dem Altlastenkataster über das Grundstück bilden weitere Kriterien bei der Bewertung eines Grundstücks.

Der Erschließungsgrad und mögliche Rechte von Dritten bilden weitere wertbildende Faktoren von Grundstücken. Der von den örtlichen Gutachterausschüssen (§ 196 Bau GB) in den Grundstücks- oder Immobilienmarktberichten veröffentlichte Bodenrichtwert bildet eine Grundlage der Grundstückswertermittlung. Diese Bodenrichtwerte sind auch öffentlich in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse einsehbar. In Berlin/Brandenburg werden die Bodenrichtwerte einmal jährlich zum Jahresende in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Ein Bodenrichtwert bildet in einem Gebiet eine durchschnittliche Lage, Größe und Nutzung der dort existierenden Grundstücke in einem Wert (€ pro Quadratmeter) ab. In einem Vergleichswertverfahren können Kaufpreise für ähnliche Grundstücke ermittelt werden. Alle beurkundeten Kaufpreisfälle einer Gemeinde oder Stadt werden vom Gutachterausschuss verarbeitet. Will man die in letzter Zeit realisierten Verkäufe von Grundstücken eines Gebietes in Erfahrung bringen, können Sie den Gutachterausschuss direkt anfragen. Die Adressen der Gutachterausschüsse in Deutschland sind im Internet verfügbar. Wir von Karania Living ermitteln darüber hinaus in eigenen Vergleichen, anhand verschiedener Grundlagen und Auswertungen aus eigenen Marktrecherchen, Angebotspreise von Grundstücken für unsere Kunden. Dieser bildet dann die Grundlage für anstehende Preisverhandlungen mit den Interessenten des Grundstücks.

Vermarktung des Grundstückes

Die Vermarktung von Grundstücken ist etwas anders als bei Wohnungen und Häusern, da der Makler Perspektiven und Aspekte der Bebaubarkeit eines Grundstücks darstellt. Natürlich kommt auch eine Grundstücksvermarktung nicht ohne Lagebeschreibung, Fotos und den Eckdaten des Grundstücks im Exposé aus. Karania Living kooperiert mit einem Bauträger und kann neben Grundstücken auch die dementsprechenden Massivhäuser wie Bungalows, Stadtvillen und Townhouses anbieten. Wir sind deshalb ständig auf der Suche nach Grundstücken in Ostdeutschland, Berlin, Brandenburg und Niedersachsen. Wie bei allen Vermarktungen von Immobilien üblich, werden auch Grundstücke im Internet gehandelt.

Karania Living hat zudem viele Suchkunden für ein Grundstück in der Datenbank, sodass derzeit ein Grundstück schnell einen Abnehmer findet.

Unterlagen für den Verkauf eines Grundstückes

Unterlagen über ein Grundstück sollen Kaufinteressenten die Besonderheiten und Daten zur Prüfung bereitstellen.

✔   Baulastenverzeichnis (welche öffentlichen Lasten wie z.B. Wegerecht sind auf dem Grundstück)

✔   Auskunft aus dem Altlastenkataster (Auskünfte über Öl, Chemie oder Giftablagerungen auf dem Grundstück)

✔   Grundsteuerbescheid (Höhe der jährlichen Grundsteuer, mit der der Grundbesitz besteuert wird)

✔   Nachweis über den Erschließungsgrad des Grundstückes

✔   Bauvoranfrage (falls vorhanden)

✔   Flächennutzungsplan

✔   Vermessungsunterlagen

Karania Living unterstützt Sie bei der Beschaffung der aufgeführten Unterlagen zum Verkauf eines Grundstücks und erstellt für Sie ein aussagekräftiges Exposé sowie das Besichtigungsmanagement und die Vertragsverhandlungen. Dabei verfügen wir über ausgeprägtes Verhandlungs-Know-How als Mediatoren.

Wir bieten Ihr Grundstück unseren ausgewählten Suchkunden an und sorgen somit schon für einen schnellen und reibungslosen Verkauf Ihres Grundstücks zu einem vernünftigen Preis.

Einleitung

Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich nicht wesentlich vom Verkauf anderer Immobilienarten. Der Immobilienmarkt, der sich grundsätzlich durch eine verändernde Angebots- und Nachfrage Situation definiert, befindet sich schon seit längerem nicht in einer Balance. Das Angebot ist knapp, zumindest in den Ballungsräumen in Deutschland. Die Nachfrage steigt demgegenüber schon seit Jahren, auch nach Eigentumswohnungen. Das hat Auswirkungen auf die Preise für Wohnungen. Diese steigen ebenfalls seit Jahren. Dadurch verkürzt sich natürlich auch die Verkaufsphase einer Wohnung, die in Ballungsräumen in wenigen Wochen verkauft sein kann. In weniger verdichten Räumen kann das schon mal 6-12 Monate dauern.

Das anhaltend niedrige Zinsniveau sorgt weiterhin für eine konstante Nachfrage nach Wohnungen.

1.     Unterlagen und Vorbereitung beim Wohnungsverkauf

a)    Grundbuchauszug vom Amtsgericht oder Eigentümer

Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder den Makler bitten, dieses zu tun. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt Auskunft darüber, wer Eigentümer der Wohnung ist und in welchem Verhältnis sich die Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum auf die einzelne Wohnung verteilen. Dies ist in einem gesonderten Grundbuchblatt eines Wohnungsgrundbuches aufgeführt.

b)    Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung vom Notar/Eigentümer

Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie bestehen. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist. Die gesamte Immobilie ist in Sondereigentum/Wohneigentum, meistens auf mehrere Besitzer, verteilt. Weiterhin sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Teilungserklärung beschrieben. Der Aufteilungsplan ist die Bauzeichnung des Architekten bzw. der Plan aller Grundrisse. Er beinhaltet ggfls. die Maße der Außenhülle (Lage und Größe der Teile) des Gebäudes und die Aufteilung der Wohnungen aller Geschosse der Immobilie. Der Aufteilungsplan muss von einer zuständigen Baubehörde mit Unterschrift und Stempel besiegelt werden. In der Gemeinschaftsordnung wird festgelegt, welche Nutzung das Sondereigentum (Wohnung) oder das Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken nutzbar) in der Immobilie hat. In der Gemeinschaftsordnung kann auch geregelt werden, dass im Rahmen einer Eigentümerversammlung bei Abstimmungen Stimmenthaltungen als abgegebene Stimme zählen und mit Nein bewertet werden. Es können auch Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt sein. Dieses Recht verschafft dem Berechtigten das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche oder einem Gebäudeteil. Häufig fallen darunter Stellplätze für Kfz, Gartenflächen oder Terrassen. Zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören die nun kurz aufgeführten Bestandteile des Gebäudes:

✔   Das Dach

✔   Die Decken und das Fundament des Hauses

✔   Außenwände und die tragenden Innenwände

✔   Das Treppenhaus und die Flure des Hauses

✔   Haustür mit Briefkästen und Sprechanlage

✔   Aufzüge

✔   Heizungsanlage in den Funktionsflächen des Hauses

✔   Garten und Innenhof des Gebäudes

✔   Eventuell Garagen oder Parkplätze

Alle Veränderungen an diesen Bestandteilen des Gebäudes können nur im Rahmen der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss durchgeführt werden.

c)     Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung/Instandhaltungsrücklage von der WEG-Verwaltung

Zu den wesentlichen Aufgaben einer WEG-Verwaltung gehören die Aufstellung eines Wirtschaftsplans. Dieser beinhaltet eine Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums. Der Wirtschaftsplan enthält auch die Abrechnung des Hausgeldes und bestimmt somit die Höhe des monatlich zahlbaren Betrages eines Wohnungseigentümers.

Die Abrechnung einmal im Jahr verrechnet alle anfallenden Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und listet den Saldo der Instandhaltungsrücklage zum Abschluss eines Jahres. In § 21 Abs. IV WEG (Wohnungseigentumsgesetz) kann jeder Wohnungseigentümer die Bildung einer Instandhaltungsrücklage fordern, um für zukünftige Sanierungen und Instandhaltungen des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Aufzug, Heizanlage etc., eine Rücklage zu besitzen, die für diese Kosten aufkommt.

Die Instandhaltungsrücklage ist im WEG als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und der Pflicht zur Instandhaltung für den Wohnungseigentümer verankert. Die Instandhaltungsrücklage ist Bestandteil des Hausgeldes. Bei Neubauten ist diese Rücklage niedriger als bei Bestandsimmobilien. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage liegt im Ermessen der Eigentümergemeinschaft. Es ist weiterhin nicht zwingend notwendig, die bis zum Schadensfall angesparte Summe zur Finanzierung einer Reparatur voll und ganz einzusetzen. Diese Instandhaltungsrücklage kann von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss (einfache Mehrheit=Mehrheit der anwesenden Eigentümer oder qualifizierte Mehrheit=Hälfte, Dreiviertel der anwesenden Eigentümer) festgelegt werden. Für eine qualifizierte Mehrheit können auch andere Verhältnisse als die hier angegebenen vereinbart werden. Darüber hinaus sind für die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung meistens Regelungen in Kraft, die das Quorum (=Stimmen die erreicht werden müssen, damit Abstimmung gültig ist) an Stimmenanteilen an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer festlegt.

d)    Grundrisse vom Eigentümer, Architekten oder Bauträger

Ein Grundriss einer Wohneinheit ist eine zeichnerische, oft zweidimensionale Darstellung eines oder mehrerer Räume. Für jede Eigentumswohnung sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernimmt Karania Living diese Aufgabe für Sie.

e)    Gebäudeversicherungsnachweise von der WEG-Verwaltung

Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen müssen ebenfalls vorhanden sein. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.

f)     Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre vom Eigentümer oder der WEG-Verwaltung

Interessenten einer Eigentumswohnung fordern fast immer die Einsicht in die Eigentümerversammlungsprotokolle, um Einblicke in die Beschluss- und Abstimmungslage der Gemeinschaft zu bekommen, der Sie eventuell beitreten wollen. Dort werden ferner Reparaturmaßnahmen diskutiert und beschlossen. Der Zweck dieser Protokolle ist, dass es nachvollziehbar ist, wie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zustande gekommen sind. Jeder Eigentümer hat das Recht, die Eigentümerversammlungsprotokolle ausgehändigt zu bekommen. Das muss fristgerecht geschehen, spätestens eine Woche vor Ablauf einer Frist. Einsichtsrecht haben auch Kaufinteressenten oder Mieter. WEG-Verwalter müssen eine Beschlusssammlung führen, in der die Beschlüsse in den Eigentümerversammlungen dokumentiert sind.

g)     Verwaltervertrag von der WEG-Verwaltung

Aus diesem Verwaltervertrag geht hervor, wie die Konditionen des Verwalters aussehen und wer die WEG-Verwaltung durchführt.

h)    Energieausweis vom Eigentümer, WEG-Verwaltung oder Neuerstellung

Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, kann die Karania Living GmbH gerne die Beantragung im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen. Zu Unterscheiden ist ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.

i)      Mietverträge ggfls. mit Mieterhöhungen vom Eigentümer oder WEG-Verwaltung

Die Mietverträge nebst Mieterhöhungsschreiben werden für den Fall benötigt, falls der Besitzer einer Eigentumswohnung die Wohnung vermietet verkaufen möchte. Ein potenzieller Käufer kann dann die vermietete Eigentumswohnung kaufen oder nach einer Eigenbedarfskündigung selbst einziehen. Ein Nachweis über regelmäßig eingegangene Mieteinnahmen würde für potenzielle Käufer eine Entscheidungshilfe darstellen.

2.     Die Vermarktung einer Eigentumswohnung

Nachdem alle Unterlagen für den Verkauf zusammengestellt worden sind, kann die Vermarktung der Eigentumswohnung in Angriff genommen werden. Ziel ist es, die Immobilie zum besten Preis zu verkaufen. Zunächst wird im Rahmen der Immobilienbewertung der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Aus diesem Verkehrswert wird im Rahmen des Vergleichswertverfahrens und einer aktuellen Marktpreisanalyse bei Karania Living ein Angebotspreis für die Immobilie entwickelt. Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss mit einem geringeren Verkaufspreis von 20 bis 30 % gerechnet werden, da mit der Immobilie nicht uneingeschränkt umgegangen werden kann. Entscheidend ist aber der Einzelfall, wie und zu welchen Konditionen die Immobilie verkauft werden kann. Die Bestimmung der Zielgruppe ist ebenfalls vor der Vermarktung einer Immobilie vorzunehmen. Das könnten Paare sein, die grundsätzlich bezugsfreie Wohnungen oder Immobilien bevorzugen und sich auch mit Wohnungen, die eine entsprechendes Umbaupotential vorweisen, anfreunden können. Die Wohnungsgröße ist nicht ganz so entscheidend für diesen Personenkreis. Es genügen oft kleine bis mittlere Wohnungen, vorzugsweise in der Stadt, aber auch am Rand von Großstädten/Städten. Familien, als weitere Zielgruppe der Vermarktung einer Immobilie, suchen ebenfalls gerne bezugsfreie Eigentumswohnungen oder Häuser in gutem Allgemeinzustand. Bei Familien müssen die Wohnungen dann aber etwas größer sein, da ja meist mehrere Personen zur Familie gehören. Von Vorteil für viele Familien wäre es, zumindest aus unserer Erfahrung mit dieser Zielgruppe und deren Anforderungen, wenn die Zimmer alle von einem Flur aus begehbar wären. Wichtig ist diesem Personenkreis bei einer Wohnimmobilie, dass sie einen großen Wohn- und Essbereich vorfinden oder gestalten können. Immobilien sind für Familien vor allem in den Vorstädten und Peripherien von Ballungszentren interessant. Eine weitere Zielgruppe, die zukünftig deutlich mehr Aufmerksamkeit gewinnen wird, sind die Senioren. Diese Zielgruppe sucht ebenso bezugsfreie Immobilien, die am besten barrierefrei im Erdgeschoss liegen. Die soziale Infrastruktur ist diesem Personenkreis ein besonderes Anliegen. Dabei spielt die Makrolage/Stadt/Stadtrand keine größere Rolle. Der Mikrostandort ist entscheidend bei der Wohnungssuche.

Bei der Zielgruppenfindung ist auch zu berücksichtigen, ob potenzielle Käufergruppen mehr Wert auf einen günstigen Preis oder eine optimale Ausstattung und Sicherheit legen. Es gibt zahlreiche Typisierungen von Immobilienkäufern. Wir finden diese Einteilung von Kauftypen bei Immobilien passend.

2.1  Immobilienkäufertypen können wie folgt unterschieden werden:

2.1.1      Der Individual Käufer

Dieser Personenkreis sucht beim Erwerb einer Immobilie nach Einzel- und Liebhaberobjekten, gerne auch Bauernhöfe oder ein Baudenkmal.

2.1.2      Der Budget Käufer

Will eine Immobilie für sich und seine Familie und verwendet dafür Erspartes und sonstiges Vermögen bzw. finanziert die Immobilie.

2.1.3      Der Anlage Käufer

Dieser Personenkreis möchte sein Vermögen optimal anlegen und dabei, wegen der krisenfesten Anlageform, bevorzugt in Immobilien investieren, die gute Renditen erwirtschaften.

2.1.4      Der Luxus Käufer

Wichtig ist für diese Interessenten einer Immobilie, dass die Ausstattung gehoben bis sehr gehoben ist. Dieser Erwerbertyp möchte auch gerne in der Nähe bzw. in Top Lagen der A-Städte oder Landkreise kaufen.

Karania Living bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihrer Eigentumswohnung an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie festgelegt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank von Karania Living. Die Suchkundenpflege wird bei Karania Living großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. Karania Living bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner im Netzwerk von Karania Living gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch neueste 360 Grad Rundgänge (matterport, 3 D Animationen) oder Objektvisualisierungen, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen.

Das Exposé

Bekanntester Bestandteil einer Immobilienvermarktung ist das Exposé. Fast jeder hat schon einmal diesen Begriff gehört. Im Kontext einer Immobilienpräsentation versteht man allerdings ein strukturiertes und visuell ansprechendes Präsentieren eines Immobilienangebotes. Der Informationsgehalt des Textes eines Exposés sollte diese Bestandteile beinhalten:

✔   Lage der Immobilie (Stadt, Stadtteil, Straße)

✔   Baujahr des Gebäudes, indem sich die Eigentumswohnung befindet

✔   Den grundsätzlichen Zustand der Wohnung beschreiben

✔   Welche Sanierungen/Modernisierungen in der Eigentumswohnung wurden durchgeführt

✔   Zimmeranzahl der Wohnung

✔   Wohnungsgröße als Wohnflächenangabe in m²

✔   Kurze Grundrissbeschreibung

✔   Ausstattung der Wohnung beschreiben

✔   Höhe des Hausgeldes und evtl. weitere Kosten

✔   Soziale Infrastruktur wie z.B. Einkaufsmöglichkeiten, Kitas, Ärzte, Verkehrsanbindung etc.

Ein visuell und informativ gestaltetes Exposé führt dann zwangsläufig, durch den Einsatz diverser Marketinginstrumente unterstützt, zu Besichtigungsterminen. Karania Living bietet ihnen als Verkäufer einer Eigentumswohnung ein ausführliches und selektives Besichtigungsmanagement an. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir freuen uns auf Sie!

3.     Kaufvertrag für Eigentumswohnungen

Nach Abschluss der Kaufvertragsverhandlungen und der Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten wird ein Notar einen Kaufvertragsentwurf erstellen, der allen Vertragspartnern zur Prüfung, mindestens 14 Tage vor Vertragsabschluss, vorgelegt werden sollte. Zu diesem Entwurf übermittelt Karania Living alle benötigten Informationen an den Notar. Zu diesen gehören:

✔   Name von Käufer und Verkäufer

✔   Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate (Notar kann sich, mit Einverständniserklärung des Verkäufers, einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern, falls das notwendig sein sollte)

✔   Teilungserklärung

✔   Kaufgegenstand (Immobilienart: Wohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus, Grundstück etc.)

✔   Kaufpreis

✔   Datum des Besichtigungstermins

✔   Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäude- und Freifläche

✔   Höhe des derzeitigen monatlichen Hausgeldes

✔   Aktuelle Instandhaltungsrücklage

✔   Guthaben laut Wirtschaftsplan

✔   Name der WEG-Verwaltung

✔   Provisionspassus

In Deutschland gibt es die freie Notarwahl. Wenn unsere Kunden eine Empfehlung haben möchten, dann empfehlen wir gerne erfahrene Notare in Berlin und Potsdam.

4.     Zusammenfassung-Tipps zum Wohnungsverkauf

Vorbereitung ist das A und O des Immobilienverkaufs. Das konnten Sie hier schon ausführlich zur Kenntnis nehmen. Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie gehört ebenfalls zu den Überlegungen im Rahmen der Vorbereitung. Es gibt dabei persönliche Gründe und marktorientierte Gründe (hohe Nachfrage nach der angebotenen Immobilie derzeit am Immobilienmarkt). Die Jahreszeit spielt bei Wohnungen und Häusern mit Garten ebenfalls eine Rolle. Für diese Immobilien sind Frühling und Sommer natürlich der bessere Verkaufszeitpunkt. Der Verkauf einer Immobilie ist durchaus nicht von heute auf morgen zu bewerkstelligen. In Ballungsräumen kann es erfahrungsgemäß schneller gehen als auf dem Land oder kleinen Städten. In den großen Städten kann ein Verkauf in 30 bis 60 Tagen realisiert werden. Berücksichtigt man den Vorlauf bzw. die Vorbereitung für den Verkauf, z.B. beim Beschaffen der benötigten Unterlagen, treten zeitliche Faktoren auf, die nicht beeinflussbar sind. Die Bearbeitungszeit von Behörden divergiert durchaus beträchtlich. Es muss auch geklärt sein, ob die Immobilie vermietet oder bezugsfrei angeboten wird. Wie schon erwähnt, hat das Auswirkungen auf den Preis. In einer bewohnten Immobilie können sich Interessenten vielleicht besser eine Vorstellung davon machen, wie das Haus oder die Wohnung genutzt werden können. Anderseits kann eine leerstehende Immobilie zu einem schnelleren Verkauf führen, da sie umgehend vom neuen Eigentümer bezogen werden kann. Daraus wird ersichtlich, dass beide Varianten Vor- und Nachteile haben. Es hängt entscheidend von der Bedürfnislage des Verkäufers ab, welche Variante bevorzugt wird. Die Immobilie sollte dann so aufbereitet werden, dass potenzielle Käufer einen Wunsch entwickeln, diese Immobilie erwerben zu wollen. (Verlinkung zu Pimp Up My House) Interessenten der Immobilie wollen unbedingt Informationen zum baulichen Zustand erfahren. Dabei geht es besonders um Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der Immobilie. Es sollte klar belegbar sein, welche Maßnahmen durchgeführt worden sind. Es muss zweifelsfrei erkennbar sein, ob noch Erschließungsmaßnahmen für das Grundstück anstehen oder ob es beitrags- und erschließungskostenfrei ist. Bei einer Eigentumswohnung sind auch etwaige Sondernutzungsrechte offenzulegen. Das bedeutet, dass ein Eigentümer exklusive Nutzungsrechte besitzt, die vorab deutlich werden sollten. Hat ein Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten, dann darf er diesen ausschließlich nutzen, obwohl der Garten zum Gemeinschaftseigentum gehört. Er hat dann ebenfalls das Recht, die Früchte eines Baumes, der auf seinem Gartenteil steht, zu ernten. Sondernutzungsrechte entstehen auch bei Garagen, PKW-Stellplätzen und Kellerräumen. Diese Sondernutzungsrechte stehen in der Teilungserklärung und benötigen den qualifizierten Mehrheitsbeschluss aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Diese Sondernutzungsrechte können auch im Detail geregelt sein, z.B. bei einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss und einer Sondernutzung der dort befindlichen Terrasse. Der Zweck der Bestimmung des Sondernutzungsrechts kann in der Teilungserklärung definiert werden. Ist ein Keller als Hobbyraum als Sondernutzungsrecht deklariert, dann kann er nicht gewerblich als Büroraum oder zum Wohnen genutzt werden. Weiterhin sollten die Abrechnungen mehrerer Jahre vorliegen, damit die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage nachvollzogen werden kann. Sind dort bereits Sonderumlagen für bestimmte Reparaturen vorgesehen? Denn wenn die Eigentümergemeinschaft liquide Mittel benötigt, um einen Schaden z.B. am Dach zu beheben, der über die Instandhaltungsrücklage nicht abgedeckt werden kann, dann müssen die Kosten im Rahmen einer Sonderumlage aufgebracht werden. Eine besondere Sonderumlage wird auch dann nötig, wenn einer der Eigentümer seiner Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes nicht mehr nachkommen kann und die Eigentümergemeinschaft deshalb ihre regelmäßigen Verpflichtungen nicht mehr bedienen kann. Das nennt sich dann fachlich Ausfallrücklage, welche im Rahmen einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. Dieser Beschluss der Eigentümer über eine Sonderumlage bedarf der Nennung des Gesamtbetrages und der Umlage der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Dies geht einher mit höheren finanziellen Belastungen für die übrigen Eigentümer. Die Ultima Ratio in so einem Falle wäre, dem säumigen Eigentümer das Wohnungseigentum zu entziehen (§ 18 WEG). Eine weitere besondere Situation wäre auch das Gegenteil dieses beschriebenen Vorgangs. Beschließt eine Eigentümergemeinschaft, dass eine Sanierung durchgeführt werden soll, die gar nicht notwendig ist, hat ein jeder Eigentümer das Recht, innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden des Vorgangs, eine Anfechtungsklage bei Gericht zu erwirken. Erkennt das Gericht die Klage an, dann entsteht keine Zahlungsverpflichtung. Darüber hinaus sollten Grundbucheintragungen bereinigt und gelöscht werden, die keine Relevanz mehr besitzen, z.B. ein Wohnrecht oder Nießbrauch einer bereits verstorbenen Person. Ist im Grundbuch eine Erbengemeinschaft als Eigentümer eingetragen, müssen alle Miterben dem Verkauf der Immobilie zustimmen. Diese Bereitschaft zum Immobilienverkauf gilt es im Vorfeld des Verkaufs ebenfalls abzuklären. Zuletzt soll hier nochmals auf die Spekulationssteuer hingewiesen werden. Haben Sie im Jahr des Verkaufs und den beiden davor liegenden Jahren die Immobilie selbst bewohnt, dann fällt keine Spekulationssteuer an. Haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, sondern ist sie in einem vermieteten Zustand und es sind seit dem Kauf noch keine 10 Jahre vergangen, dann muss auf den Gewinn durch den Verkauf Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichtet werden. Kann ein guter Verkaufspreis erzielt werden, dann ist es vermutlich verschmerzbar, die Immobilie trotzdem zu verkaufen.

Das Exposé und die Immobilienbewertung sind zusammenfassend ebenfalls sehr wichtige Vorbereitungsmaßnahmen beim Verkauf einer Immobilie. Das Besichtigungsmanagement von Karania Living findet für Ihre Immobilien die passenden Interessenten. Deshalb sind Sie bei uns in den besten Händen, wenn es darum geht, den gesamten Immobilienverkauf organisieren und umsetzen zu lassen.