Immobilie vorbereiten für den Verkauf!

Wir betrachten jede Immobilie individuell und führen vor dem Verkauf meistens eine Markt- oder Teilmarktanalyse durch. Danach ermitteln wir die Zielgruppen für die Immobilie zur Vermarktung. Dabei müssen wir aber flexibel bleiben und nicht stereotyp vorgehen. Hätten wir z.B. bei einer Lagerhalle im Bereich Gewerbe nur die eine Zielgruppe der Logistikunternehmen im Blick gehabt, dann hätten wir länger für den Verkauf gebraucht. Wir haben darüber hinaus nämlich Zielgruppen angesprochen, die für diese Objektart eigentlich nicht passen. Entscheidend ist die Nutzung der Kunden. Die muss natürlich mit dem Bau- und Planungsrecht kompatibel sein, sprich, dem Bebauungsplan gemäß der Baunutzungsverordnung. Das gilt es natürlich vorher abzuklären. Letztendlich hat eine religiöse Gruppierung die Immobilie erworben, die dort ihre Zusammenkünfte abhalten wollten. Das funktioniert natürlich nicht bei allen Immobilien. Deshalb betrachten wir vor der Vermarktung alle Aspekte genauer und entwickeln dann mehrere Strategien zur Umsetzung.

Haben Sie einmal den Entschluss gefasst, Ihr Haus zu verkaufen, dann ist es sinnvoll, Schritt für Schritt vorzugehen. Wir geben Ihnen hier einen Überblick über die notwendigen Aufgaben und Kenntnisse beim Immobilienverkauf.

1. Unterlagen zusammenstellen für den Hausverkauf

In Zeiten der Digitalisierung ist es trotzdem (noch) notwendig, Verkaufsunterlagen in Papierform bereitzustellen, aber auch im Dateiformat (PDF) oder in der Cloud.

Diese Unterlagen werden möglicherweise beim Verkauf Ihres Hauses benötigt:

✔   Abgeschlossenheitsbescheinigung: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig

✔   Aufteilungsplan: in Berlin wird diese z.B. beim Bezirksamt der Abteilung Bauen und Planen -Stadtentwicklungsamt- (Bau- und Wohnungsaufsicht) beantragt = besonders bei Reihenhäusern nötig

✔   Lageplan, Flurkarte als Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Fachbereich für Vermessung und Geoinformation)

✔   Baubeschreibung des Bauträgers im Falle eines Ein- oder Mehrfamilienhauses und Ausstattungsübersicht hinsichtlich der Innenausstattung

✔   Bauanträge und Baugenehmigungen für Veränderungen/Umbauten an der Immobilie (damit es für den Kaufinteressenten keine Überraschung gibt und er die Umbauten wieder Rückbauen muss, wenn keine Baugenehmigung dafür vorliegt)

✔   Auszug aus dem Baulastenverzeichnis in Form eines oder mehrerer Baulastenblätter

✔   Auszug aus dem Altlastenkataster

✔   Energieausweis: Umweltbewusstsein wird immer ausgeprägter und führt dazu, dass der Energieausweis immer bedeutsamer für Interessenten und Nutzer wird. Außerdem ist er seit der Energieeinsparverordnung 2014 gesetzlich vorgeschrieben.

Zwingend sind diese Angaben im Exposé und in Immobilienanzeigen:

✔   Baujahr der Immobilie

✔   Primärenergiebedarf = Wieviel Energie benötigt die Immobilie? Was fließt in die Immobilie hinein?

✔   Endenergiebedarf = Dieser Wert gibt den tatsächlichen Verbrauch der Immobilie an. Er ist also der Wert mit der größeren Aussagekraft.

✔   Energieverbrauchskennwert = Dieser Wert umfasst die Verbrauchswerte der vergangenen 3 Jahre.

Viele Interessenten von Immobilien wollen auch die letzte Energiekostenabrechnung für Gas, Fernwärme oder Heizöl sehen. Deshalb empfiehlt es sich als Hausverkäufer auch diese Abrechnung vorzulegen.

✔   Grundbuchauszug und ggfls. Grundstücksnummern (bei Neubauten)

✔   Grundrisse aller Geschosse eines Hauses und Nebengebäudes/Garage

✔   Wohnflächenberechnung

✔   Bruttogrundflächen = BGF-Vereinfacht berechnet sich die BGF als Wohnfläche + 20 % für Mauerwerk, Dämmung, Fassade + Nebengebäude (Länge x Breite) + Fläche Garagen (ebenfalls Länge x Breite)

✔   Kaufvertrag vom Bauträger

✔   Rechnungen und Wartungsprotokolle

✔   Gebäudeversicherung

✔   Brandschutzversicherung

✔   Fotos vom Objekt

Anhand der Aufzählung wird deutlich, dass vor dem Verkauf doch einige Unterlagen zusammengestellt werden müssen. Dies dient natürlich zuallererst dem Informationsbedarf der Kaufinteressenten Ihrer Immobilie und erleichtert deren Entscheidung. Es können noch weitere Unterlagen über Heizkomponenten oder andere technische Ausstattungen des Hauses/der Immobilie dazukommen. Denn wer eine Immobilie kauft, kauft jede Menge Technik mit. Die wenigsten sind fachlich informiert und auf diese Unterlagen/Informationen angewiesen. Dabei hilft es, wenn Sie Wartungsprotokolle für Wärme- und Wasserversorgung, Rechnungen über Modernisierungsmaßnahmen von Heizung, Dach, Dämmung, Fenstern und Boden bzw. von Räumen wie Bad, Küche etc. bereithalten. Dies überzeugt jeden potenziellen Käufer und macht deutlich, dass Sie als Verkäufer nichts zu verbergen haben. Transparenz überzeugt nun mal viele potenzielle Käufer, da diese Investition für die meisten Menschen wohl nur ein- bis zweimal im Leben getätigt wird. Dabei muss alles wohl überlegt sein. Diese umfangreichen Unterlagen unterstützen die Meinungsbildung der Interessenten der Immobilie. Wir raten unseren Kunden, die mit uns ihre Immobilie verkaufen wollen, bei der Unterlagenbeschaffung sehr gewissenhaft und akribisch vorzugehen.

Tipp: Wer seine potenziellen Interessenten besonders positiv überraschen will, der legt alle Betriebs- und Gebrauchsanleitungen der Haustechnik für den Kunden bereit. Bei Häusern mit Smart Home Ausstattung sollte dies in jedem Fall vollumfänglich geschehen.

Wir unterstützen Sie bei der Unterlagenbeschaffung für den Immobilienverkauf natürlich in vollem Umfang. Wir beantragen alle fehlenden Unterlagen kostenlos für Sie. Sie als Verkäufer müssen für alle Tätigkeiten, die wir für Sie erledigen, nichts bezahlen. Von der Wertermittlung der Immobilie, der Beschaffung der Unterlagen und Anfertigung von hochwertigen Bildern und Grundrissen, der Erstellung des Exposés und der komplexen Vermarktung, der Organisation und Durchführung der Besichtigungstermine, der Preisverhandlungen und dem Zuführen von Unterlagen für den Notar, bis zur Korrektur des Kaufpreisentwurfes und als Ansprechpartner für alle am Verkaufsprozess beteiligten Personen, zahlen Sie als Verkäufer in Berlin und Brandenburg mal rein gar nichts für die Dienstleistung eines Maklers! Das gilt allerdings nicht für ganz Deutschland. Die Höhe der Maklerprovision verteilt sich je nach Bundesland unterschiedlich. Ab 23.12.2020 wird die Provision deutschlandweit auf 50 % / 50 % für Käufer und Verkäufer gesetzlich geregelt. Ein Alleinauftrag von Verkäufern mit einer ausschließlichen Verkäuferprovision ist ebenso weiter möglich wie ein Suchauftrag des Käufers, der eine alleinige Provisionszahlung beinhaltet.

2.     Pimp Up My House

Vor der Vermarktung ist es hilfreich, einmal die Kundenbrille des potenziellen Käufers aufzusetzen, um aus dessen Sicht die Immobilie zu betrachten und möglicherweise zu verändern. Sie können auch einen Freund oder Bekannten hinzuziehen, der seine Einschätzung abgibt. So können etwaige Nachteile einer Immobilie/eines Hauses erkannt und behoben werden, damit der Kunde/Interessent keine Argumente für Preisnachlässe bekommt. Bevor das Objekt angeboten wird, empfiehlt es sich Garten und Fassade zu überprüfen. Dabei sollten vermooste und vertrocknete Stellen auf der Rasenfläche ausgebessert, das Laub entfernt, das Unkraut beseitigt, Fenster und Türrahmen gestrichen, herumliegende Gegenstände in Garten und Haus entfernt und verrottete Holzfassaden erneuert werden. Diese ersten Maßnahmen rücken die Immobilie gleich in ein etwas anderes Licht. Kleinere Arbeiten können von Ihnen selbst durchgeführt werden, größere sollten Sie dem Fachhandwerker überlassen. Im Inneren des Hauses ist mit gleicher Sorgfalt nach kleineren Schäden zu suchen, die es vor der Vermarktung der Immobilie zu beseitigen gilt. Bei etwas größeren Schäden oder Abnutzungen, wie veralteten Türen und Fenstern etc., können dann natürlich auch Preisabschläge in Kauf genommen werden, wenn sich eine Instandsetzung/Modernisierung nicht mehr lohnt. Aus unserer Sicht lohnt sich ein Reparatur- und Renovierungsaufwand aber allemal, da die Kosten dafür ja auf den Kaufpreis draufgeschlagen werden können. Bei der optimalen Präsentation Ihrer Immobilie kommt es darauf an, das Objekt im besten Licht erscheinen zu lassen. Im Rahmen des Home Staging können Immobilien so inszeniert werden, dass sie ein „Desire“, einen Wunsch zum Kauf und eine Vorstellung beim Käufer erweckt, diese Immobilie jetzt und in Zukunft gerne bewohnen oder vermieten zu wollen. Es können auch mit Lichteffekten und Strahlern bestimmte Ecken oder Dekor-Gegenstände angeleuchtet und effektvoll in Szene gesetzt werden. Um das Haus auch im Bereich der Ausstattung zu optimieren, können beim Home Staging Mietmöbel angeschafft werden, die dem vorher festgelegten Ziel entsprechen und sich mit großer Sicherheit bezahlt machen, indem sie einen höheren Verkaufspreis ermöglichen. Pflanzen und Dekorationen verfeinern das Raumbild der Immobilie und führen zur Entwicklung einer positiven Vorstellung beim Interessenten des Objektes.

3.     Vermarktungsstrategie der Immobilien

Wir bietet ihnen nach der Objektaufnahme vor Ort und der Sammlung aller Daten zu Ihrer Immobilie eine kleine Präsentation der Vor- und Nachteile Ihres Hauses an. Dabei werden ihnen dann mögliche Handlungsschritte zur Behebung der Nachteile Ihrer Immobilie aufgezeigt, die potenzielle Zielgruppe der Immobilie festgelegt und die grundsätzliche Vermarktungsstrategie festgelegt. In diesem Zusammenhang kann auch eine Marktanalyse sinnvoll sein. Manchmal gelingt das Matching der Immobilie mit einem passenden Käufer schon durch die interne Datenbank. Die Suchkundenpflege wird bei uns großgeschrieben. Auf Wunsch des Kunden werden die Marketinginstrumente zusammengestellt und eine Off- und Online Marketing Kampagne festgelegt. Wir bietet dabei die „klassische Vermarktung“ in diversen Printmedien, aber auch die Platzierung und Bewerbung der Immobilie in allen relevanten sozialen Medien (Facebook, Instagram, Twitter, Snapchat, WhatsApp, LinkedIn) und Immobilienportalen, an. Über unsere zahlreichen Kooperationspartner in unserem Netzwerk gibt es multiple Vermarktungsmöglichkeiten, die dem individuellen Charakter der Immobilie gerecht werden können. Um den Charakter der Immobilie sichtbar zu machen, werden im Rahmen der visuellen Präsentation einer Immobilie auf Wunsch neueste 360 Grad Rundgänge (Matterport, 3 D Animationen) oder Objektvisualisierungen, mithilfe einer Drohne, erstellt und angeboten. Vor Ort wird bei einer offensiven Vermarktung ein Schild/Plakat/Aushang angebracht, der für alle Personen der Nachbarschaft etc. sichtbar macht, dass die Immobilie zum Verkauf steht. Daraus ergeben sich oftmals auch schon konkrete Kaufinteressen.

4.     Mediation

Da wir in unserem Unternehmen auch einen Mediator haben, sind wir bestens für Kaufpreisverhandlungen aufgestellt. Dabei spielt das rationale Vorgehen eine entscheidende Rolle. Unser Mediator sorgt dafür, dass die beiden Verhandlungsparteien, Käufer und Verkäufer, sich in die Situation des anderen besser hineinversetzen können. Die Preisgestaltung der Immobilie wird nach objektiven Kriterien, im Rahmen von verschieden Verfahren, siehe die Immobilienbewertung, durchgeführt. Diese rationale Vorgehensweise wird mithilfe von neuester Bewertungssoftware für Immobilien sichergestellt. Der subjektive Faktor bei einer Kaufentscheidung, die emotionale Seite, gibt aber oft den Ausschlag für den Verkauf. Man geht davon aus, dass in den überwiegenden Fällen der Kaufentscheidungen des Menschen die Emotion die Entscheidung trifft und der Verstand diese Entscheidung begründet. Der gute Makler ist also sowohl rational als auch emotional gut aufgestellt, um den Prozess der Immobilienvermittlung gut zu bewältigen. Wir können diese beiden Aspekte einer Kaufentscheidung bei einer Immobilientransaktion anbieten. Die emotionalen Kompetenzen haben wir durch diverse Fort- und Ausbildungen in unserem Unternehmen sehr gut entwickelt und nachgewiesen. Diese emphatischen Fähigkeiten sorgen dafür, dass wir potenzielle Interessenten einer Immobilie hinsichtlich Ihrer Bedarfe analysieren und erkennen. Dies bedeutet, dass wir ein Bedarfsprofil des Käufers erstellen können. Bei dieser Bedarfsanalyse stellen wir uns u.a. folgende Fragen:

✔   Ist er/sie eine korrekte Person oder eher Laisser-faire?

✔   Wie lange sucht er/sie schon nach einer Immobilie?

✔   Ist ein Jobwechsel oder familiäre Veränderungen der Grund für den Kauf?

✔   Macht er/sie einen streitbaren Eindruck?

✔   Wie dringend ist der Kauf für sie/ihn?

✔   Ist er/sie detailbewusst?

✔   Ist er/sie ein emotionaler oder rationaler Typ?

✔   Ist er/sie eher cholerisch oder gelassen?

✔   Welche Werte sind ihm/ihr wichtig?

✔   Hat er/sie einen Plan B?

Es ist für Sie als Verkäufer eines Hauses von Vorteil, wenn Sie die Interessen ihrer potenziellen Käufer kennen. Man kann Kaufinteressenten in zwei Gruppen einteilen. Es gibt also die aktiven Immobilieninteressenten, die konkret nach einer geeigneten Immobilie suchen und die eher passiven Interessenten. Diese sind weniger leicht zu identifizieren. Wenn an einem Objekt erkennbar ist, dass es zum Verkauf steht, z.B. durch ein Schild/Plakat etc., treten auch passive Interessenten in Erscheinung.

5.     Angelegenheiten die vor dem Immobilienverkauf geklärt werden sollten

Inhaltsverzeichnis:

a)    Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

b)    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

c)     Was bedeutet die Spekulationsfrist (auch für Erben)?

d)    Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

e)     Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

f)      Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

g)    Welche Möglichkeiten bietet mir ein Makler?

a)    Wer ist alles Eigentümer und entscheidet beim Verkauf der Immobilie?

Beim Verkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist immer die Zustimmung des Miteigentümers notwendig. Sind Sie sich über die Eigentumsverhältnisse der Immobilie nicht ganz im Klaren, lohnt ein Blick in das Grundbuch der jeweiligen Immobilie. Dort sind alle Rechte und Besitzstandverhältnisse eingetragen und meistens eine Grundschuld, wenn die Immobilie finanziert worden ist. Die Grundschuld dient der Bank zur Sicherheit ihrer Eigenschaft als Gläubiger. Sind so die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie geklärt und besitzen Sie das Haus beispielsweise mit Ihrem Ehepartner, von dem Sie sich getrennt haben, jeweils zur Hälfte, das heißt jeder Ehepartner besitzt 50 % der Immobilie, dann müssen Sie mit dem Verkauf der Immobilie bis nach der Scheidung warten, wenn keine gemeinsamen Verkaufsabsichten bestehen. Nach der Scheidung kann auch gegen den Willen des anderen Miteigentümers ein Verkauf erfolgen. Leider geschieht das meistens im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Dies ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung die, bei Uneinigkeit von getrennten Ehepartnern über den Verkauf der Immobilie, vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt wird. Meistens möchte ein Partner in der Immobilie verbleiben, der andere verkaufen. Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, das unteilbare Vermögen in Form einer Immobilie, in teilbares Vermögen umzuwandeln. Damit wird die Immobilie zu Geld und kann auf die streitenden Parteien verteilt werden. Wenn einer der Miteigentümer im Rahmen der Teilungsversteigerung das Haus alleine besitzen möchte, muss er das höchste Gebot in der Versteigerung abgeben, um den Zuschlag zu bekommen. Man kann sich vorstellen, welche Verwerfungen in diesem Zusammenhang einer hochstrittigen Trennung vorkommen können. Zum Beispiel wird durch Bekannte eines der Besitzer der Immobilie das Gebot so weit in die Höhe getrieben, bis der andere Eigentümer, der gerne Alleineigentümer wäre, nicht mehr mithalten kann.

Besteht als Güterstand während der Ehe der Zugewinnausgleich (kein Ehevertrag = Vermögen während der Ehe wird zu gleichen Teilen aufgeteilt), dann tritt der § 1365 BGB ein. Das Gesetz kommt zur Anwendung, wenn dem nicht verkaufswilligen Eigentümer mehr als 90 % der Immobilie tatsächlich gehören. Dann kann die Teilungsversteigerung, laut Gesetz, nicht vor der Scheidung beantragt werden. Gehören dem nicht verkaufswilligen Eigentümer weniger als 90 % der Immobilie, dann findet der § 1365 BGB keine Anwendung. Wenn die Scheidung rechtskräftig ist, kann ein Miteigentümer alleine eine Teilungsversteigerung beantragen. Dieses Verfahren hat aber für beide Parteien eher Nachteile. Die Teilungsversteigerung wird meist vom zuständigen Amtsgericht im Zuständigkeitsbereich der Immobilie durchgeführt. Hierzu bestimmt das Gericht einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, der ein Gutachten über den Verkehrswert zum Stichtag erstellt. Die Immobilie wird in vielen Fällen unter dem Verkehrswert im Rahmen einer Teilungsversteigerung veräußert. Das Gericht darf erst einen Zuschlag während des 1. Termins in der Teilungsversteigerung bei einem Gebot von mindestens 50 % des Verkehrswerts erteilen. Das geringste Gebot ist also 50 % vom Verkehrswert. Falls ein 2. Termin notwendig wird, bestehen keine Grenze mehr. Manche Anwälte können für ihre Mandanten auch ein niedrigeres Gebot als die Hälfte des Verkehrswerts herausholen. Behaupten sie jedenfalls.

b)    Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf?

Alle an dem Verkaufsprozess beteiligten Personen haben ihre eigene Sicht auf die Immobilie. Wer kennt nicht die Bilder, die aus Sicht der Bank, der Steuerbehörde usw. eine Immobilie betrachten. So hat also auch ein potenzieller Käufer seine Vorstellung und Sichtweise über die Immobilie. Sie als Verkäufer, mithilfe eines Maklers, können die Fremdwahrnehmung Ihrer Immobilie durch Interessenten aber durchaus beeinflussen. Besitzen Sie ein Haus mit Garten, kann man den Immobilienverkauf auch im Sommer durchführen. Der Verkauf könnte im Sommer lukrativer sein, da kommt der Garten besser zur Geltung. Das kann zu einem Argument für den Wert der Immobilie werden. Weitere Vorteile für den Immobilienverkauf und somit im Fokus der Präsentation im Rahmen der Immobilienvermarktung sind ein ausgebauter Dachboden, eine Garage, eine neue Heizanlage oder eine neue Fassade. Die Karania Living GmbH bietet ihnen weitere wertvolle Tipps und Unterstützung zum Thema Home Staging.

c)     Was bedeutet die Spekulationsfrist und Gewerbesteuer (auch für Erben)?

Von einer Spekulationsfrist beim Verkauf einer Immobilie spricht man dann, wenn seit dem Kauf der Immobilie oder dem Bau der Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind. Dann ist auf den Verkaufsgewinn Spekulationssteuer, die eine spezielle Form der Einkommenssteuer ist, zu bezahlen. Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor allerdings selbst genutzt, entfällt diese Spekulationssteuer für Sie. Das bedeutet, dass Sie die Immobilie 3 Jahre selbst nutzen müssen, um nicht spekulationssteuerpflichtig zu werden. Dies ist auch möglich, wenn die Kinder des Eigentümers mietfrei in der Immobilie gewohnt haben, solange für sie noch Kindergeld erhalten wird. Ist das nicht der Fall, ist es von Vorteil, wenn Sie die Immobilie bis zum Ablauf der 10 Jahres Frist vermieten und erst dann verkaufen. Haben Sie eine Immobilie geerbt, kann Sie das ebenfalls betreffen, nämlich dann, wenn der Erblasser das Haus/Immobilie vor weniger als 10 Jahren erworben hat. Dann ist ebenfalls Spekulationssteuer fällig. Haben Sie als Erbe die Immobilie im Jahr des Verkaufs und 2 Jahre davor selbst bewohnt, müssen Sie keine Spekulationssteuer entrichten. Eine weitere Steuer kommt für Erben in Betracht: die Erbschaftssteuer. Ehepartner und Kinder haben bei der Erbschaftssteuer hohe Freibeträge. Ehepartner in Höhe von 500.000 € und Kinder 400.000 €. Erst wenn Sie die Immobilie nicht selbst 10 Jahre lang bewohnt und der Verkaufsgewinn diese Freibeträge übersteigt, dann sind Sie erbschaftssteuerpflichtig. Wird im Bereich der Gewerbeimmobilien das Objekt als Betriebsvermögen geführt, muss auch nach Ablauf der 10 Jahres Frist Einkommenssteuer vom Verkäufer bezahlt. Dabei können die Kosten der Immobilie wie Reparatur- und Renovierungsaufwand, Kosten für Gutachten oder die Erstellung eines Energieausweises auf Ihren Gewinn angerechnet werden. Das vermindert die Steuerlast auf den Gewinn.

d)    Ist eine Berichtigung des Grundbuches nach Erbschaft notwendig?

Auf das Thema Erbschaft wurde ja schon im Rahmen der Steuerpflicht eingegangen. Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, sollten Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Eigentumsumschreibung auf einem dafür vorgesehenen behördlichen Formular beim Grundbuchamt umgeschrieben werden. Ist das nicht vorhanden oder wurden Sie im Rahmen der Erbfolge zum Erben bestimmt, muss ein Erbschein vorgelegt werden, um eine Umschreibung für Sie als Erben der Immobilie im Grundbuch eintragen zu lassen. Diesen Erbschein bekommen Sie beim Nachlassgericht, wenn die Eröffnung einer Nachlassangelegenheit auf der Basis eines Testaments des Erblassers erfolgt ist. Sie können den Erbschein beim Nachlassgericht auch beantragen, wenn Sie nicht der einzige Erbe sind. Dann wird automatisch vom Nachlassgericht veranlasst, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb einer Frist von 2 Jahren nach Bekanntwerden des Erbfalls ist die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt kostenlos.

e)    Sind alle notwendigen Unterlagen vorhanden?

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie diverse Unterlagen für die Kaufinteressenten vorlegen können. Bereits zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollten folgende Unterlagen vorliegen:

Inhaltsverzeichnis:

I)             Grundbuchauszug

II)            Energieausweis

III)           Grundriss

IV)           Baupläne

V)            Reparaturrechnungen

VI)           Versicherungspolicen

VII)          Teilungserklärung

VIII)         Mietverträge

I) Auszug aus dem Grundbuch. Dieser wird beim zuständigen Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse (Eigentümer/Verkauf) gegen eine geringe Gebühr von ca. 10 € (Berlin-Brandenburg) ausgestellt. Er sollte zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie nicht älter als 3 Monate sein. Also rechtzeitig beantragen oder den Makler bitten, dieses zu tun.

II) Laut Gesetz sind Sie als Eigentümer verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Vielfach liegt er bereits vor, aber wenn nicht, können wir gerne die Erstellung eines Energieausweises im Rahmen der Vermarktung einer Immobilie übernehmen.

III) Zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins sollte ein Grundriss verfügbar sein, aus dem hervorgeht, wie das Objekt geschnitten ist und welche Variationsmöglichkeiten der Nutzung es für die Interessenten gibt. Mittlerweile gibt es vielfach 3 D Grundrisse, die hinsichtlich der visuellen Darstellung viel mehr Möglichkeiten bieten. Gerne übernehmen wir diese Aufgabe für Sie mit unserer Matterport-Kamera.

IV) Baupläne beinhalten Angaben über den Verlauf der Kanalisation und den Standort von Kaminen. Ein Bauplan ermöglicht den allgemeinen Einblick vom Zustand des Objektes.

V)  Reparaturrechnungen dienen als Nachweis tatsächlich durchgeführter Reparaturen und sorgen für Transparenz und vor allem Vertrauen.

VI) Gebäude- und Brandschutzversicherungspolicen können ebenfalls vorgelegt werden. Ein möglicher Interessent benötigt dies für die finanzierende Bank, falls ein Darlehen aufgenommen werden muss. Die Gebäude- und Brandschutzversicherung geht automatisch auf den neuen Käufer über.

VII) Eine Teilungserklärung ist im Falle eines Verkaufs einer Eigentumswohnung als Unterlage wichtig. Sie ist quasi die „Bibel“ der Eigentümergemeinschaft und regelt alles, was erlaubt und was nicht, bzw. welche Aufteilung an Wohneinheiten in der Immobilie bestehen. Voraussetzung für eine Teilungserklärung ist, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist.

VIII) Mietverträge zur Einsicht für die Kaufinteressenten sind nur dann notwendig, wenn die Immobilie als Kapitalanlage verkauft werden soll.

f)     Welche Chancen habe ich, wenn ich die Immobilie selbst anbiete?

Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. So sagt man zumindest. Als Verkäufer sollten Sie bestrebt sein, sich von den Mitbewerbern und vergleichbaren Angeboten zu unterscheiden. Die Unterschiede sollen deutlich wahrnehmbar sein. Die Immobilie sollte so angeboten werden, dass sie möglichst viele Interessenten erreicht. Dabei müsste die Zielgruppe der Immobilie ermittelt werden. Was ist das Außergewöhnliche und Einzigartige meiner Immobilie? Diese Fragestellung sollte im Vordergrund für Sie stehen, wenn Sie Ihr Haus/Wohnung verkaufen wollen. Die Erstellung eines Exposés ist natürlich unbedingt nötig. Das ist der erste Eindruck, den Sie einem Käufer von Ihrem Objekt geben. Ein gutes Exposé vermittelt in einer nachvollziehbaren, aufeinander aufgebauten Struktur, die Vorteile und Vorzüge der Immobilie. Ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, ist unabdingbare Notwendigkeit. Das ist zeitraubend und aufwändig und beginnt mit der Zusammenstellung der Informationen und Unterlagen, dem Formulieren des Textes, der Erstellung von Bildern und dem Gestalten des Exposés.

Wir von der Karania Living GmbH sind stets bemüht, Verbesserungen im Bereich der Exposé-Erstellung zu entwickeln.

Tipp der Karania Living GmbH: Den Immobilienverkauf kann man zusammengefasst in 4 Phasen einteilen.

✔   Vorbereitung

✔   Vermarktung

✔   Besichtigung

✔   Verhandlung

Deshalb sind Sie bei uns in den besten Händen, wenn es darum geht, den gesamten Immobilienverkauf aller aufgezählten Phasen und nicht nur die Interessentenauswahl zu organisieren und umzusetzen. Rufen Sie uns an unter: 015567-073814 und vereinbaren einen Termin zum Erstgespräch. Wir freuen uns auf Sie!