Gebäudemodernisierungsgesetz vom 29.07.2026

Bestehende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Sie dürfen weiter betrieben und repariert werden. 

• Neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich, allerdings gelten ab 2029 schrittweise steigende Anforderungen an den Einsatz biogener bzw. klimaneutraler Brennstoffe: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040; ab 2045 sollen Brennstoffe klimaneutral sein. 

• Holzheizungen und Stromheizungen bleiben grundsätzlich zulässig, unter bestimmten technischen Voraussetzungen.

• Bestimmte Nachrüstpflichten bleiben bestehen, z. B. Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachs, Dämmung bestimmter Heizungsrohre, Raumthermostate und teilweise hydraulischer Abgleich.

• Eine allgemeine sofortige Sanierungspflicht gibt es nicht. Der Leitfaden weist aber auf künftig steigende Anforderungen aufgrund der EU-Gebäuderichtlinie hin, insbesondere für energetisch schlechte Gebäude. 

• Beim Hauskauf mit alter Heizung darf die Heizung grundsätzlich bleiben. Der Käufer kann jedoch bestehende Nachrüstpflichten übernehmen.

• Energieausweise werden wichtiger: Sie bleiben grundsätzlich zehn Jahre gültig, künftig gibt es Änderungen bei Berechnung, Energieklassen und Vorlagepflichten. Ab 2027 werden auch denkmalgeschützte Gebäude grundsätzlich einbezogen.

• Ab 2027 gelten zusätzliche Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, etwa Ausstellungsdatum des Energieausweises, Energiekennwerte, Effizienzklasse, Baujahr und Energieträger. 

• Ferienhäuser mit sehr begrenzter Nutzung sind vom GModG weitgehend ausgenommen. 
• Zusätzlich können landesrechtliche Vorschriften gelten, insbesondere in Baden-Württemberg, Hamburg und Schleswig-Holstein.

^{Kurz gesagt: Das Gesetz verbietet alte Heizungen nicht und schreibt nicht generell vor, ein bestehendes Haus sofort zu sanieren. Es verschärft aber schrittweise die Anforderungen an Heizungen, Energieeffizienz und Energieausweise. Für Immobilienkäufer sind insbesondere bestehende Nachrüstpflichten, der Zustand des Gebäudes und die Heizungsart relevant. Der Leitfaden weist außerdem ausdrücklich darauf hin, dass die konkrete Rechtslage vom Einzelfall abhängt.} 

Es geht nicht um eine allgemeine Pflicht, das gesamte Gebäude energetisch zu sanieren. Es müssen aber bereits aus dem GEG bestehende Nachrüstpflichten umgesetzt werden.

Die wesentlichen Nachrüstpflichten sind:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Daches
   Ist die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum energetisch nicht ausreichend geschützt, muss sie gedämmt werden. Alternativ kann die darüberliegende Dachfläche entsprechend gedämmt sein.
2. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen
   Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen müssen gegen Wärmeverluste gedämmt werden. Das betrifft beispielsweise Leitungen im Keller.
3. Raumweise Regelung der Heizung
   Heizungsanlagen müssen grundsätzlich eine automatische, raumweise Temperaturregelung ermöglichen. Gemeint sind insbesondere geeignete Thermostatregelungen, mit denen die Raumtemperatur individuell beeinflusst werden kann. Bestehende Anlagen, bei denen eine solche Ausstattung fehlt, müssen entsprechend nachgerüstet werden.
4. Automatische Regelung bzw. Absenkung der zentralen Heizung
   Bei zentralen Heizungsanlagen sind Einrichtungen zur automatischen Regelung vorgesehen, mit denen die Heizleistung bzw. Raumtemperatur beispielsweise bei abgesenktem Betrieb angepasst werden kann. Auch hier sieht der Leitfaden Nachrüstung bei bestehenden Anlagen vor.
5. Hydraulischer Abgleich bei größeren Gebäuden
   Für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen bzw. Nutzungseinheiten bestehen zusätzliche Anforderungen an die Optimierung der Heizungsanlage. Dazu gehört insbesondere der hydraulische Abgleich. Dadurch soll erreicht werden, dass die Heizungswärme angemessen auf die einzelnen Räume bzw. Einheiten verteilt wird.

Besonders wichtig beim Kauf eines Hauses

Für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es eine wichtige Besonderheit: Wenn der bisherige Eigentümer das Gebäude bereits seit längerer Zeit selbst bewohnt und seit dem 1. Februar 2002 kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, greifen bestimmte Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer hat für deren Erfüllung grundsätzlich zwei Jahre Zeit. 

Das bedeutet praktisch: Eine alte Heizung allein löst nicht automatisch eine Austauschpflicht aus. Beim Kauf sollte man aber prüfen, ob am Gebäude noch nicht erfüllte Nachrüstpflichten bestehen – insbesondere bei Dämmung, Leitungen und Heizungsregelung.

Die Nachrüstpflichten sind einzelne, konkret definierte Maßnahmen, die schon im GEG verankert waren. Daneben weist der Leitfaden auf künftig steigende Anforderungen aus der EU-Gebäuderichtlinie hin, die insbesondere bei energetisch schlechten Gebäuden langfristig relevant werden können. 

Für einen Hauskauf sind deshalb besonders diese 5 Punkte zu prüfen:
Dach-/Geschossdeckendämmung – Heizungsrohre – Thermostate/Regelung – hydraulischer Abgleich – ggf. weitere Pflichten bei Eigentümerwechsel.

Für den neuen Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses gelten diese 5 Punkte, wenn der bisherige Eigentümer das Gebäude bereits seit längerer Zeit selbst bewohnt und seit dem 1. Februar 2002 kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat:

Der neue Eigentümer erhält nach dem Eigentumsübergang grundsätzlich zwei Jahre Zeit, um bestimmte bestehende Nachrüstpflichten zu erfüllen. 

Das bedeutet nicht, dass der Käufer innerhalb von zwei Jahren die gesamte Immobilie energetisch sanieren muss.

Es geht um die konkret bestehenden Nachrüstpflichten. Besonders relevant ist daher bei einem Kauf zu klären, ob beispielsweise

• die oberste Geschossdecke bereits ausreichend gedämmt ist,
• die Heizungs- und Warmwasserleitungen im unbeheizten Keller gedämmt sind,
• die Heizkörper über geeignete Thermostat-/Regelungseinrichtungen verfügen und
• bei einem größeren Gebäude gegebenenfalls ein hydraulischer Abgleich erforderlich ist.

Die bestehende Heizung selbst muss allein aufgrund des Eigentümerwechsels nach dem Leitfaden nicht ausgetauscht werden. Die Tatsache, dass der bisherige Eigentümer von den Nachrüstpflichten möglicherweise bisher ausgenommen war, bedeutet aber, dass diese Pflichten beim Eigentumsübergang auf den Käufer zukommen können.

Die spezielle Zwei-Jahres-Regelung beim Eigentümerwechsel betrifft nach dem aktuellen GModG insbesondere zwei Nachrüstpflichten:

1. die Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des darüberliegenden Daches (§ 35 GModG) und
2. die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). 

Wann greift die Zwei-Jahres-Frist?

Alle folgenden Voraussetzungen müssen für die Sonderregelung erfüllt sein:

Es handelt sich um ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Die Regelung ist also insbesondere für typische Ein- und Zweifamilienhäuser relevant. 

Der damalige Eigentümer hat am 1. Februar 2002 eine Wohnung in diesem Gebäude selbst bewohnt.

Entscheidend ist nicht lediglich, dass das Gebäude damals ihm gehörte. Er muss am Stichtag eine Wohnung selbst bewohnt haben. 

Danach findet ein Eigentümerwechsel statt.

Die bisherige persönliche Ausnahme des selbstnutzenden Eigentümers endet mit einem Eigentümerwechsel nach dem 1. Februar 2002. Dann muss der neue Eigentümer die betreffende Nachrüstung durchführen. 

Es gilt eine Frist von zwei Jahren.

Der wichtige Punkt: Die gesetzliche Formulierung lautet „zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002“. Das ist also nicht ohne Weiteres eine neue Zwei-Jahres-Frist bei jedem späteren Verkauf. 

Welche Maßnahmen muss der Käufer dann konkret durchführen?

A. Oberste Geschossdecke / Dach

Die oberste Geschossdecke muss ausreichend gedämmt werden, wenn sie den vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz nicht erfüllt.

Nach § 35 GModG muss grundsätzlich ein Wärmedurchgangskoeffizient von höchstens 0,24 W/(m²·K) erreicht werden. Die Pflicht kann auch dadurch erfüllt werden, dass stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist bzw. den erforderlichen Mindestwärmeschutz erfüllt. 

Beispiel:
Ein Einfamilienhaus hat einen unbeheizten Dachboden. Die Geschossdecke ist praktisch ungedämmt. Der bisherige Eigentümer wohnte bereits am 1.2.2002 selbst dort. Er konnte deshalb von der Nachrüstpflicht ausgenommen sein. Wird das Haus anschließend verkauft, kann der Käufer verpflichtet sein, die Geschossdecke bzw. das Dach innerhalb der maßgeblichen Zweijahresfrist nachzurüsten.

B. Heizungs- und Warmwasserleitungen

Nach § 69 GModG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, gegen Wärmeverluste gedämmt werden. 

Typisches Beispiel:

Heizungsrohre laufen im unbeheizten Keller frei sichtbar entlang der Kellerdecke und sind nicht oder nur unzureichend gedämmt.

Dann kann für den neuen Eigentümer eine entsprechende Dämmpflicht entstehen.

Auch hier gilt für das selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhaus die spezielle Regel: Die Pflicht wird beim Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übertragen und ist innerhalb der gesetzlichen Zweijahresfrist zu erfüllen. 

Wann muss der Käufer ausnahmsweise nicht nachrüsten?

Hier ist besonders zwischen den beiden Pflichten zu unterscheiden.

Ausnahme bei der Geschossdeckendämmung

§ 35 Abs. 4 GModG enthält eine Wirtschaftlichkeitsausnahme.

Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt, gilt die Nachrüstpflicht nicht, wenn die erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. 

Das ist eine wichtige Einschränkung.

Allerdings sollte man daraus nicht pauschal ableiten:

„Die Dämmung ist teuer, deshalb muss ich sie nicht machen.“

Es geht um eine Wirtschaftlichkeitsprüfung: Kosten der Maßnahme und zu erwartende Energieeinsparungen müssen miteinander betrachtet werden.

Bei der Rohrleitungsdämmung

Die von mir geprüfte Fassung des § 69 GModG enthält keine entsprechende Wirtschaftlichkeitsklausel in Abs. 3/4. Dort wird vielmehr ausdrücklich geregelt, dass die Pflicht bei dem genannten Ein-/Zweifamilienhaus nach dem Eigentümerwechsel vom neuen Eigentümer zu erfüllen ist und die Frist zwei Jahre beträgt.

Sind die zugänglichen Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen gedämmt?

Ein sehr wichtiger Punkt für einen konkreten Hauskauf

Man sollte daher nicht einfach fragen:

„Wurde das Haus seit 2002 nicht verkauft?“

Sondern genauer:

1. Wie viele Wohnungen hat das Gebäude?

2. Wer war am 1. Februar 2002 Eigentümer?

3. Hat dieser Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung im Gebäude bewohnt?

4. Wann fand der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 statt?

5. Wurde die Geschossdecke bzw. das Dach bereits ausreichend gedämmt?

Gerade Punkt 4 ist entscheidend: Wenn beispielsweise das Haus 2008 erstmals nach dem 1.2.2002 verkauft wurde, kann die Zwei-Jahres-Frist bereits damals begonnen haben. Ein späterer Käufer im Jahr 2026 bekommt deshalb nicht automatisch eine neue Zwei-Jahres-Frist. Der Gesetzestext spricht ausdrücklich vom „ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002“.